Este mês o Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal debruça-se sobre o recente Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 15 de setembro de 2016, que se pronunciou sobre o alojamento local de turistas.
O referido Acórdão do Tribunal da Relação do Porto entendeu que, se no título constitutivo da propriedade horizontal apenas se estabelece que determinada fracção se destina à habitação, não existe, em princípio, impedimento a que o seu proprietário a afecte a alojamento local para turistas.
O conceito de alojamento está contido no conceito de habitação. O facto de determinada utilização ser feita mediante contrato de prestação de serviços não é bastante para caracterizar a finalidade dessa utilização, tudo dependendo da forma como essa prestação de serviços é efectuada.
O Regulamento de Condomínio não pode, a pretexto de regular a utilização do imóvel, impor restrições materiais ao conteúdo do direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção que não resultem do título de constituição da propriedade horizontal ou a que o condómino tenha dado o seu consentimento.
O Tribunal da Relação do Porto entendeu que o proprietário não devia estar limitado pela vontade do condomínio – que moveu a providência cautelar – de fechar a unidade de alojamento local e pagar uma coima de 150 euros por cada dia de incumprimento.
A instância deu razão ao dono do apartamento, determinando que "não existe, em princípio, impedimento a que o seu proprietário a afecte [a fracção] a alojamento a turistas".
No cerne da decisão está o conceito de habitação, uso que é contestado pelo condomínio no caso de alojamento local.
O conceito de alojamento está contido no conceito de habitação. A utilização para alojamento de turistas não diverge da utilização para habitação. A pessoa alojada não pratica no local de alojamento algo que nela não pratique quem nele habita: dorme, descansa, pernoita, tem as suas coisas", pode ler-se.
O Tribunal da Relação do Porto considerou que a prestação de serviços prestados pelo alojamento local "não é suficiente" para caracterizar a utilização do apartamento.
Quanto às queixas de estranhos no prédio, barulho e desgaste nas zonas comuns, o Tribunal acredita que o impacto dos turistas pode ficar "mesmo aquém do que seria feito pelos membros desse agregado" que ocuparia a casa.
Os Tribunais da Relação de Lisboa e do Porto discordaram assim sobre o poder dos condomínios de proibir a existência de unidades de alojamento local.
Em sentido contrário, pronunciou-se também recentemente o Tribunal da Relação de Lisboa, no seu acórdão de Outubro de 2016. No caso em apreço, o condomínio votou que seria proibida a existência de unidades de alojamento local no prédio. A proprietária recorreu, por isso, à Justiça para determinar se a decisão era válida.
A primeira instância deu-lhe razão, o condomínio recorreu e a Relação de Lisboa acabou por decidir que a deliberação do condomínio – que se queixa de perda de privacidade nas zonas comuns, mau uso da piscina e ruído – era "válida e eficaz".
Além de referir a validade legal da medida levada a cabo pelo condomínio, a Relação de Lisboa foi mais longe. "Destinando-se a fracção autónoma, segundo o título constitutivo, a habitação, não lhe pode ser dado outro destino (alojamento mobilado para turistas) ", pode ler-se no referido acórdão.
O Tribunal da Relação de Lisboa defendeu que "prevalece o direito à habitação, superior ao direito ao comércio e ao lucro" e sugere à condómina que arrende a casa no mercado habitacional em vez de explorar a actividade de alojamento local. O Tribunal da Relação de Lisboa considerou ainda "irrelevante" que o espaço estivesse devidamente licenciado pela Câmara Municipal de Lisboa e pelo Turismo de Portugal.
Em sentido totalmente diverso havia se pronunciado o Tribunal da Relação do Porto, no seu Acórdão de 15 de Setembro de 2016, entendendo que o alojamento temporário de turistas não diferirá em regra de uma utilização similar à que seria feita pelo proprietário ou por um arrendatário para habitação do respectivo agregado familiar.
O barulho que os turistas farão pode ficar mesmo aquém do que seria feito pelos membros desse agregado, designadamente se o mesmo integrar crianças ou jovens, estudantes universitários ou pessoas com uma vida social doméstica intensa. Nessa medida, não vislumbrou qualquer incompatibilidade para recusar à partida a possibilidade de a fracção destinada à habitação ser usada para alojamento temporário de turistas.
Em conclusão, embora admitindo dúvidas e aceitando que novos argumentos possam surgir, o Tribunal da Relação do Porto concluiu que, resultando da constituição da propriedade horizontal que a fracção se destina à habitação mas não resultando que isso exclua o alojamento temporário de turistas, a circunstância de esse alojamento ser prestado em regime de prestação de serviços não é bastante para afirmar que a utilização para alojamento é diversa e incompatível com a utilização para aquele destino autorizado.
Resta-nos agora saber como é que o Supremo Tribunal de Justiça se irá pronunciar sobre esta questão, que até agora gerou entendimentos e posições contraditórias entre os Tribunais da Relação do Porto e de Lisboa.
Real Estate Law department | Portugal
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