A venda, em processo executivo, de bem imóvel hipotecado faz caducar o contrato de arrendamento, celebrado em data posterior à do registo da hipoteca?

VolverNeste mês, o Departamento de Processual e Arbitragem da Belzuz Advogados, S.L.P. – Sucursal em Portugal, propõe-se analisar um tema que vem sendo objeto de ampla discussão nos tribunais e na doutrina nacional e que está relacionada com os efeitos da venda judicial de bem imóvel hipotecado no contrato de arrendamento celebrado após registo da hipoteca.

A Belzuz Advogados S.L.P. – Sucursal em Portugal tem na sua equipa advogados especializados na resolução de questões desta natureza, sendo que, conforme, nos vem mostrando a experiência, esta problemática é de uma sensibilidade extrema pois coloca em absoluta contraposição, a garantia do credor hipotecário e, por outro lado, o direito do arrendatário ao gozo do imóvel.

Ora, historicamente, o debate relativo à eventual caducidade do contrato de arrendamento em caso de venda judicial de imóvel hipotecado foi sendo associado a uma outra discussão, relacionada com a natureza do arrendamento, isto é, ao problema de saber se o arrendamento se trata de um direito real ou se constitui um direito de crédito. Sem prejuízo da querela que permanece à data quanto à natureza do contrato de arrendamento, os tribunais nacionais, reconhecendo e, de certo modo, conformando-se com a mesma, têm vindo a fixar o estudo da (eventual) caducidade do contrato de arrendamento em caso de venda judicial de bem imóvel hipotecado na interpretação do artigo 824º nº 2 do Código Civil.

Reportando-se às consequências da venda em execução, diz a mencionada norma o seguinte:

Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com exceção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.

Não sendo uma norma de fácil interpretação, encerra desde logo, na sua primeira parte, a regra de que os bens vendidos em processo executivo são transmitidos para o adquirente sem os direitos (reais) de garantia que o oneravam. Por outras palavras, tem-se que, ainda que sobre o imóvel incida uma, ou várias, hipotecas, e mesmo que estas tenham sido registadas posteriormente à penhora, a venda em processo executivo fá-las-á caducar, sendo os titulares destes direitos de garantia pagos pelo produto da venda do bem, de acordo com as regras de graduação estabelecidas legalmente.

No que respeita aos demais direitos reais (nomeadamente, a posse e a propriedade), postula a norma que caducarão aqueles que não tenham registo anterior à penhora, com exceção dos que tenham sido constituídos em data anterior, mas produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.

Assim, face ao teor do artigo 824º nº 2 do Código Civil, impõe-se questionar se a venda judicial fará caducar o contrato de arrendamento que tenha sido celebrado após o registo da hipoteca mas antes do registo da penhora.

A este respeito, a jurisprudência maioritária – mas não unânime - tem vindo a considerar que a venda judicial, em processo executivo, de bem imóvel hipotecado, faz caducar o seu arrendamento posterior ao registo da hipoteca, por na expressão “direitos reais” mencionada no artigo 824º nº 2 do Código Civil, se dever incluir, por analogia, o arrendamento (vejam-se, a título de exemplo, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 09-07-2014 e os Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra de 14-03-2006 e 26-3-2013, disponíveis em www.dgsi.pt)

Como defendido no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 09-07-2014, na ponderação dos interesses do credor hipotecário em face dos interesses do arrendatário, devem prevalecer os primeiros, pois o arrendatário pode saber da situação de hipotecado do imóvel – consultando, por exemplo, a certidão predial do mesmo – mas a situação de arrendado do imóvel constitui um verdadeiro ónus sobre o imóvel e sobre o seu valor que, na maioria dos casos, nem sequer é comunicado ao titular da hipoteca.

Esta questão encerra uma elevada dificuldade técnica sendo diversas as vicissitudes que poderão ocorrer e, consequentemente, condicionar a resposta à questão analisada. Por este motivo, a Belzuz Advogados S.L.P. – Sucursal em Portugal poderá assessorar na análise ao caso concreto e em todas os temas e procedimentos que seja necessário executar.

 Susana Duarte Ramos Susana Duarte Ramos 

Litigation and Arbitration Law department | Portugal

 

Belzuz Advogados SLP

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