A Lei 13/2019, de 12 de fevereiro aprovou uma série de alterações de natureza material e processual que procuram atenuar os desequilíbrios entre as partes do arrendamento, nomeadamente nas situações em que os imoveis arrendados são objeto de obras de reabilitação ou de demolição, envolvendo, muitas vezes a necessidade de suspender ou fazer cessar os arrendamentos.
A equipa do Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados, S.L.P. – Sucursal em Portugal tem vindo a acompanhar de perto estas alterações legislativas.
Para beneficiar do regime jurídico das obras em prédios arrendados (RJOPA), as obras deverão preencher determinados requisitos. A nova lei impõe, nomeadamente que o custo das obras de remodelação ou de restauro profundos (incluindo IVA), deve corresponder a pelo menos 25% do valor do locado (calculado em função da sua localização e da área bruta de construção, nos termos divulgados pelo Instituo Nacional de Estatística) Anteriormente o valor das obras era fixado em 25% do valor patrimonial tributário – VPT, o que, nas situações em que o VPT não refletia o valor de mercado dos imóveis, permitia que a execução de pequenas obras de valor reduzido pudesse qualificar-se como sendo obra profundas.
Durante a execução das obras, o contrato de arrendamento é suspenso e o arrendatário tem o direito de ser realojado no mesmo concelho, num imóvel em estado de conservação igual ou superior ao do locado objeto de obras, e com condições adequadas às do seu agregado familiar. Após a conclusão das obras, o arrendatário pode regressar ao locado, retomando-se a vigência do contrato. No entanto, durante o período de suspensão do contrato, o arrendatário deverá continuar a pagar a renda.
Excecionalmente o contrato de arrendamento poderá ser denunciado, mas apenas nas situações em que, na sequência de demolição ou obras de remodelação ou restauro profundos não resulte um local com características semelhantes às do locado anterior às obras. No caso de denúncia, as partes deverão chegar a um acordo decidindo entre o realojamento do arrendatário por período não inferior a 3 anos ou o pagamento, ao arrendatário, de uma indemnização no valor mínimo de 2 anos de renda (não podendo ser inferior ao dobro do montante de 1/15 do VPT do locado). Note-se que o arrendatário pode recusar o realojamento, exigindo o pagamento da indemnização.
Com uma preocupação acrescida de proteção dos arrendatários com mais de 65 anos de idade ou com grau de deficiência igual ou superior a 60%, a lei prevê que no caso de denúncia dos contratos celebrados com estes arrendatários, o realojamento do arrendatário obriga à celebração de novo contrato de arrendamento por duração indeterminada, sem possibilidade de denúncia por parte do respetivo inquilino.
No caso de os arrendatários realizarem obras em substituição dos senhorios, estes últimos ficam obrigados ao pagamento de uma compensação por tais trabalhos. Se o arrendatário realizar as obras que tenham sido objeto de intimação administrativa, reparações urgentes ou obras nas partes comuns do prédio onde se insere o locado - e desde que tenha comunicado previamente ao senhorio a sua intenção de executar tais trabalhos e comunique a conclusão das mesmas -, o senhorio é obrigado a pagar ao arrendatário uma compensação correspondente ao valor das despesas das obras efetuadas e orçamentadas e respetivos juros, acrescidas de 5 % destinados a despesas de administração, e aos custos suportados com o realojamento temporário dos arrendatário. O arrendatário pode compensar o valor suportado com as obras com o valor das rendas mensais, pelo que uma vez concluída a execução das obras, o valor da compensação em dívida corresponde ao valor da compensação, subtraído do valor que haja sido compensado às rendas que haveria a pagar.
A equipa do Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados, S.L.P. – Sucursal em Portugal tem vindo a acompanhar de perto estas alterações legislativas, que irão ter um enorme impacto no impacto no mercado imobiliário portugues. O acompanhamento e assistência jurídica, quer aos Senhorios, quer a Arrendatários é essencial para assegurar a manutenção e conclusão de negócios que poderão beneficiar todos os intervenientes no nosso mercado.
Real Estate Law department | Portugal
Belzuz Advogados SLP
This publication contains general information not constitute a professional opinion or legal advice. © Belzuz SLP, all rights are reserved. Exploitation, reproduction, distribution, public communication and transformation all or part of this work, without written permission is prohibited Belzuz, SLP.
