De acordo com o Código Civil, cada Condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, sendo o conjunto dos dois direitos incindível. Ou seja, nenhum deles pode ser alienado separadamente nem o seu titular pode renunciar à parte comum como meio de se desonerar das obrigações relativas a essa parte (nomeadamente desonerando-se da obrigação de pagamento das despesas de conservação e fruição).
A lei identifica quais as partes que são obrigatoriamente comuns, como é o caso do solo, alicerces, paredes metras e estruturais, o telhado ou os terraços de cobertura (ainda que destinados ao uso de cada fração) e partes que se presumem comuns, como é o caso dos pátios e jardins anexos, ascensores, casa do porteiro, garagens.
As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum (por exemplo, serviços de limpeza) são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações. No entanto, o Regulamento do Condomínio pode determinar que as despesas relativas ao pagamento de determinados serviços de interesse comum ficam a cargo dos condóminos em partes iguais ou diferentes, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios da sua imputação. Da mesma forma, determinadas despesas são suportadas apenas pelos condóminos que beneficiam da parte comum, como é o caso de despesas relativas a lanços de escadas ou às partes comuns que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ou as despesas dos ascensores, em que só participam os condóminos cujas frações que sejam servidas por eles.
Assim, e considerando que (i) os terraços são zonas comuns, mesmo quando destinados ao uso de cada fração; e (ii) os condóminos são responsáveis pelas despesas relativas às partes comuns, salvo se se tratarem de zona de uso exclusivo de um ou mais condóminos, quem é responsável pelas despesas de conservação e manutenção de tais terraços?
Em situação de realização de obras, será necessário distinguir as despesas de conservação e manutenção que resultem direta e exclusivamente da utilização exclusiva de um Condómino (por exemplo, reposição de um dano causado por obras realizadas no terraço para benefício exclusivo do condómino ou danos causados por falta de limpeza do referido terraço-cobertura), das despesas de conservação e manutenção geral, nomeadamente resultantes do desgaste normal dos materiais de construção, intempéries, ou despesas de impermeabilização destinadas a evitar ou reparar infiltrações nas frações sobre as quais se situam.
Caso se trate de danos que resultem na sequência de atos ou omissões do Condómino com direito de uso exclusivo (ou seja, danos da exclusiva responsabilidade do proprietário da fração com uso exclusivo da parte comum), este deverá suportar as despesas de reparação.
Por outro lado se se tratam de despesas de manutenção e conservação numa parte comum, por exemplo a impermeabilização de um terraço de cobertura, não é aplicável o regime excecional de as despesas serem suportadas apenas pelo Condómino que beneficia do uso exclusivo da parte comum; aplica-se, sim, a regra geral: todos os condóminos deverão suportar a respetiva manutenção na proporção da sua permilagem, porque a natureza comum tem como justificação tratar-se de uma parte de que beneficia todo o prédio enquanto tal e, portanto, todos os condóminos, enquanto seus proprietários em conjunto.
O Supremo Tribunal de Justiça veio já pronunciar-se sobre estas matérias, clarificando nomeadamente que a aplicação da regra geral de responsabilidade de todos os Condóminos pelas despesas de manutenção e conservação se aplica também aos trabalhos realizados em terraços de cobertura intermédios, ou seja, aqueles que servem de cobertura a algum ou alguns dos pisos, pois estes exercem a mesma função de cobertura que exerceriam se se situassem ao nível do último piso. A circunstância de tal terraço intermédio de estar afeta ao uso exclusivo de algum ou alguns dos condóminos não altera a natureza de parte que seja comum.
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