Este mês o Departamento de direito imobiliário da Belzuz Abogados debruça-se sobre as obrigações de conservação e manutenção dos imóveis que recaem sobre os proprietários e dos riscos do não cumprimento de tal obrigação.

Todos os imóveis devem ser mantidos e conservados em bom estado, devendo ser objeto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos. Os proprietários devem ainda, independentemente de qualquer prazo, realizar todas as obras necessárias à manutenção da segurança, salubridade e arranjo estético dos imóveis.

A Câmara Municipal pode determinar a execução das obras necessárias à correção de más condições de segurança ou de salubridade ou das obras de conservação necessárias à melhoria do arranjo estético. Igualmente, e nos casos em que os edifícios ameacem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e para a segurança das pessoas, poderá ser ordenada a demolição dos mesmos.

Caso seja atribuído a um edifício ou fração um nível de conservação reduzido, a Câmara Municipal pode impor ao respetivo proprietário a obrigação de o reabilitar, determinando a realização e o prazo para a conclusão das obras ou trabalhos necessários, tendo sempre em consideração critérios de necessidade, adequação e proporcionalidade. Esta imposição é notificada ao proprietário e averbada junto do registo predial, assegurando-se, assim, a devida publicidade da decisão municipal e consequente limitação à livre transmissão dos imóveis.

Caso o proprietário não cumpra a obrigação de reabilitar, não inicie as operações urbanísticas determinadas pelo município ou não conclua as operações urbanísticas dentro dos prazos fixados, a câmara municipal pode tomar posse administrativa dos edifícios e dar execução imediata às obras determinadas.

O custo das obras, bem como todas as quantias relativas às despesas realizadas para a execução das obras pelo município - incluindo os custos com o realojamento dos inquilinos a que haja lugar, bem como quaisquer indeminizações ou sanções pecuniárias que ao município tenha que suportar -, são de conta do proprietário.

Caso não tenha capacidade financeira ou não pretenda para efetuar o pagamento em numerário, o proprietário poderá propor outras formas de extinção da dívida, nomeadamente através da dação em cumprimento ou em fundação do cumprimento ou ainda a consignação de rendimentos do imóvel.

A regularização atempada da dívida por obras coercivas realizadas pela camara municipal é essencial, pois os montantes poderão ser cobrados judicialmente em processo de execução fiscal.

Em alternativa à cobrança judicial da dívida em processo de execução fiscal, e em função de um juízo de proporcionalidade, a câmara municipal pode optar pelo ressarcimento através do arrendamento forçado. Nestas situações, a câmara municipal procede ao arrendamento forçado do imóvel mediante procedimento concurso ou através da aplicação de regulamento municipal para a atribuição de fogos, aplicando-se ao pagamento das rendas pelos inquilinos o previsto na lei para a consignação de depósito.

A câmara municipal procede à prestação anual de contas, operando a atualização do valor em dívida correspondente, notificando o proprietário da mesma.

O proprietário interessado em retomar a posse do imóvel deverá manifestar por escrito essa intenção, e, havendo montantes em dívida ainda por liquidar, a comunicação por escrito é acompanhada com comprovativo do seu pagamento integral.

A equipa do Departamento de direito imobiliário da Belzuz Abogados, S.L.P. – Sucursal em Portugal conta com uma vasta experiência em assessoria jurídica relativa ao acompanhamento dos proprietários nos processos de realização de obras de manutenção e conservação e, bem assim, atuação juntos dos municípios em casos de determinação de obras coercivas.

Real Estate Law department | Portugal

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