De acordo com a nossa experięncia como advogados no âmbito do Direito Societário e do Direito dos Contratos, nomeadamente em questões de arrendamento, os nossos clientes sempre nos transmitiram as suas preocupações e dúvidas, especialmente quando estão perante situações de incumprimento do contrato por parte dos arrendatários, questionando-nos sobre os meios mais eficazes e céleres de reagir contra esse mesmo incumprimento.
Desta forma, destacamos o Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro, que entrou em vigor no dia seguinte, e procedeu à instalação e à definição das regras do funcionamento do BNA - Balcão Nacional do Arrendamento e do procedimento especial de despejo.
O procedimento especial de despejo trata-se de um meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes. Este procedimento, de tramitação eletrónica, corre termos exclusivamente no referido Balcão Nacional do Arrendamento, que é um organismo dependente da Direção-geral da Administração da Justiça (DGAJ).
Este procedimento especial aplica-se nos casos de cessação do contrato por acordo, por oposição à renovação quer do senhorio quer do arrendatário, por caducidade pelo decurso do prazo fixado no contrato, por denúncia do contrato pelo senhorio ou pelo arrendatário, por resolução com fundamento em mora do pagamento de rendas e por resolução com fundamento na oposição do arrendatário à realização de obras, sendo que a aceitação do procedimento depende da existęncia de contrato de arrendamento escrito e comprovativo de ter sido pago o respetivo imposto do selo nas finanças.
Depois de o senhorio submeter de forma electrónica o requerimento de despejo, o sistema informático automaticamente atribui uma referęncia que será disponibilizada ao senhorio para efeitos do pagamento da taxa de justiça, pagamento esse que deverá ser realizado no prazo de 10 dias, sem prejuízo de previamente lhe poder ter sido concedido o benefício de apoio judiciário pela segurança social. O montante da taxa de justiça devido será de € 25,50 (se o valor do procedimento especial de despejo for igual ou inferior a € 30.000,00) e de € 51 (se o valor do procedimento especial de despejo for superior a 30.000,00). Ou seja, para se saber qual a taxa de justiça a pagar deverá ser tido em conta o valor da renda de dois anos e meio acrescido do valor das rendas em dívida.
O requerimento de despejo trata-se de um formulário próprio, tendencialmente eletrónico, através do qual o senhorio solicita a desocupação do local arrendado; a versão em papel do requerimento pode ser obtida através da página www.bna.mj.pt.
Além do despejo, no respectivo requerimento o senhorio poderá também pedir o pagamento das rendas, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário.
É de notar que cada processo que corre no BNA apenas tem como objecto a desocupação de um imóvel mas, pode haver lugar à desocupação de um conjunto de imóveis caso os mesmos se encontrem no mesmo concelho, se entre eles existir uma dependęncia funcional – como é o caso de um imóvel para habitação e garagem ou arrecadação descritos em fracções autónomas distintas – e se as partes no contrato forem as mesmas.
Por outro lado, o inquilino dispõe de 15 dias a partir da notificação do requerimento de despejo para apresentar a oposição por via eletrónica. Além de desocupar o imóvel ou apresentar oposição, nos casos de arrendamento para habitação o inquilino pode requerer ao juiz do tribunal da situação do imóvel, através do BNA, o diferimento da desocupação do locado por razões sociais imperiosas.
No caso de o inquilino não ter deduzido oposição ao requerimento de despejo, este é automaticamente convertido em título de desocupação do locado. Após o requerimento de despejo ser convertido em título de desocupação, o inquilino tem 30 dias para proceder à retirada dos seus bens sob pena de, ultrapassado esse prazo, serem considerados abandonados.
Se o inquilino se recusar a sair do locado, o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça encarregue da diligęncia requer ao tribunal, quando o objeto do arrendamento seja domicílio, autorização para entrada imediata no domicílio.
Nos termos deste procedimento especial de despejo, só há intervenção do juiz no caso de o inquilino ter apresentado oposição ao requerimento de despejo, havendo lugar, neste caso, à audięncia de julgamento.
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