Desistimiento unilateral y anticipado del arrendamiento de un local de Negocio

VolverEl supuesto que a continuación se va a analizar por nuestro Bufete de abogados especializado en Derecho Procesal, es la penalización por desistimiento anticipado del contrato por parte del arrendatario.

Es decir cuando se establece una cláusula penal como indemnización de dańos y perjuicios en un contrato privado de arrendamiento de local de negocio entre dos personas jurídicas y el arrendatario abandona el mismo de forma unilateral

Desde la perspectiva del derecho civil el contrato de arrendamiento de local de negocio es resultado de un acuerdo de voluntades libremente consentido por las partes, en el marco del artículo 1255 Código Civil.

La libertad de pactos rige nuestro sistema contractual. También el principio pacta sunt servanda, principio básico inspirador de la seguridad jurídica que implica que los pactos convencionales alcanzados por las partes de un contrato tienen fuerza de ley (contractus lex) entre ellas y, por lo tanto, así deben ser cumplidos. Por ello, todo lo que no esté expresamente previsto y regulado en el contrato de arrendamiento firmado por las partes se regirá por lo que prevea la ley, y en este caso, concretamente la LAU.

Hay que tener en cuenta en el caso de contratos concertados entre empresas, que en la medida en que las partes son personas jurídicas, las cláusulas penales que se recojan en un contrato de arrendamiento de local de negocio no son susceptibles de ser consideradas abusivas, pues no resulta aplicable la normativa de consumidores y usuarios.

La Jurisprudencia viene manifestando en estos supuestos, que tratándose de un contrato negociado, el posible carácter abusivo sólo podría ser analizado en sede del artículo 1258 Código Civil, ya que el artículo 1255 Código Civil establece los llamados límites intrínsecos de la autonomía de la voluntad.

Por consiguiente: Si los términos de la cláusula indemnizatoria del contrato de arrendamiento son claros y recogen las consecuencias del incumplimiento del plazo de duración por el arrendatario entendemos que han de cumplirse en virtud del principio pacta sunt servanda,

Tal y como recoge el Artículo 1152 del Código Civil: “En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de dańos y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado”.

No obstante la aparente claridad de lo dicho en el anterior párrafo, nos encontramos que en nuestro Derecho existe una moderación judicial según Artículo 1154 del Código Civil, que según nuestra práctica como Abogados es muy aplicada por los tribunales espańoles.

La Ley limita la posibilidad de moderación judicial a aquellos casos en los que exista un cumplimiento parcial o irregular del deudor (en nuestro caso, arrendatario) y, por tanto, no prevé la moderación para casos de incumplimiento total.

En los contratos de arrendamiento, sin embargo, el mero paso del tiempo que implique un cumplimiento parcial del plazo (y de la obligación del pago de la renta) puede caber en el ámbito de la moderación.

A este respecto, es habitual que los arrendadores incluyan en sus contratos de arrendamiento que las cláusulas penales de total indemnidad son pactadas por las partes de manera irrevocable y no están sujetas a ningún tipo de moderación.

No parece, sin embargo, que la norma incluida en el artículo 1154 sea una norma dispositiva sobre la que las partes puedan transigir y, por tanto, debería intentarse buscar otro medio para intentar proteger el interés del arrendador (la integridad de la pena).

La construcción jurisprudencial y doctrinal del enriquecimiento injusto entiende que esta moderación debe aplicarse cuando no exista una «una justa causa de la atribución patrimonial de que se trate».

El caso típico de enriquecimiento injusto es el del arrendador que por causa de resolución anticipada del arrendamiento por incumplimiento del arrendatario, recibe la penalización pactada contractualmente (por ejemplo, tres ańos de renta) y, al mismo tiempo, arrienda de nuevo el local y recibe una renta derivada de un nuevo contrato de arrendamiento que haya suscrito antes del transcurso de dichos tres ańos. Tendría, por tanto el arrendador, dos atribuciones de renta por el mismo objeto, lo cual llevaría al Juzgador a moderar el importe de la indemnización por el tiempo en el que el local estuvo ocupado por otro inquilino.

Departamento de Derecho procesal y arbitraje | Madrid (España)

 

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