Comentarios a la ley del 5 de junio de 2013 sobre medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas

VolverEl pasado 6 de junio entró en vigor la nueva ley de arrendamiento urbanos cuyo objetivo principal es promover y flexibilizar el mercado del alquiler de viviendas y que afecta por tanto al Derecho Inmobiliario.

Estos cambios normativos que afectan tanto a propietarios como a inquilinos, con nuevos derechos y obligaciones que conviene conocer a la hora de hacer un nuevo contrato

Desde nuestro bufete de abogados de Madrid especializado en Derecho Procesal, consideramos que la legislación recién aprobada flexibiliza la relación entre las partes, pudiendo alcanzar pactos libremente, dentro de lo razonable, que prevalecerán por encima de cualquier papel suscrito. Las principales novedades son las que a continuación se indican:

1.- Actualización de la renta según criterio de los contratantes.- Las partes podrán pactar libremente el valor de actualización de la renta. Solo en defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios del consumo

2.- La duración mínima del arrendamiento se reduce de 5 a 3 años.- La duración del arrendamiento se podrá pactar libremente por las partes. Ahora bien, si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de la prórroga, su voluntad de no renovarlo. Además del período mínimo de duración, también se modifica la prórroga tácita, que pasa de tres a un año. Así, si llegada la fecha del vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo tres años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante una ño más.

3.- Recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente.- Si una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, no procederá la prórroga obligatoria del contrato. Esta comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda.

4.- Previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento.- El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Siendo que los períodos inferiores año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Como abogados especialistas en esta materia consideramos que las medidas más positivas de esta reforma son:

• La posibilidad de suspender el pago de la renta del contrato cuando el arrendatario acometa obras, por el tiempo que pacten.

• La libertad para pactar la actualización de la renta.

• La creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

Belen-Dominguez-JarqueBelén Domínguez Jarque

Departamento de Derecho procesal y arbitraje | Madrid (España)

 

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