Importante novedad sobre la inscripción en el registro de los arrendamientos urbanos

VolverLa Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización del mercado de alquiler ha introducido una importante novedad: el tercero adquirente de buena fe, a título oneroso y de quien aparezca con título en el Registro de la Propiedad, de un inmueble urbano arrendado no está obligado a respetar el arrendamiento existente, a menos que dicho arrendamiento haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Hasta el momento actual, el arrendamiento gozaba de mayor protección pues no era precisa su constancia o inscripción en el Registro de la Propiedad para que el mismo perviviera aunque el inmueble arrendado fuera transmitido a un tercero.

Lo anterior determinará, sin duda, que muchos arrendatarios deseen y exijan y así se lo recomendaran sus asesores, que sus arredramientos sean inscritos en el Registro de la Propiedad.

Como abogados especialistas en Derecho Mercantil y Societario en Madrid, creemos que resulta interesante el análisis de algunas cuestiones que se plantean en cuanto a la inscripción del derecho de arrendamiento.

En primer lugar, hay que indicar que estas nuevas reglas no afectan a los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de Ley 4/2013, es decir, a los contratos anteriores s 6 de junio de 2013-12-08

Obviamente, para que pueda inscribirse el arrendamiento, es preciso que la finca arrendada esté previamente inscrita. Si la finca no estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad, entonces no puede tener lugar la protección de la inscripción del arrendamiento, por lo que será importante tener en cuenta, a la hora de arrendar, que la finca esté inscrita.

Una vez inscrito el derecho de arrendamiento, dicho derecho será oponible a los adquirentes de la finca arrendada a título oneroso, ya sea voluntaria la transmisión, ya sea por ejecución forzosa u otra de las causas establecidas en la ley.

La inscripción precisa, para que pueda ser llevada a efecto:

- Documento público, es decir, que el arrendamiento se otorgue en escritura pública o bien elevar a público el contrato de arrendamiento.

- Es preciso describir la finca con todos sus detalles, linderos, etc. a efectos de su correcta localización en el Registro de la Propiedad.

- Como datos propios del contrato, debe hacerse constar la identidad completa del arrendador y arrendatario, la duración del contrato, la renta pactada, así como el resto de las cláusulas pactadas entre las partes contratantes.

- Otro requisito para la inscripción es que el contrato debe ser liquidado de impuestos.

Cuestión que salta a la vista es que, si el contrato ha de ser otorgado en escritura o protocolizado ante notario y liquidado de impuestos, ello dará lugar a los correspondientes impuestos y gastos, incluidos los honorarios del Registro de la Propiedad.

Dado que la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé prórrogas obligatorias para el arrendador y potestativas para el arrendatario, la inscripción del contrato dispensa su protección durante el tiempo pactado y durante las prórrogas legales citadas. Sin embargo, en caso de que el contrato se prorrogue por acuerdo de las partes, más allá de las prórrogas legales, será precisa una nueva inscripción de la prórroga pactada.

En lo que se refiere a la cancelación de la inscripción registral del derecho de arrendamiento, la Ley 4/2013 ha modificado el artículo 27, estableciendo un sistema simplificado que no requiere la intervención del arrendatario.

Dice así dicho artículo, en su parte relevante:

Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad”.

De acuerdo con lo anterior, si se ha pactado expresamente en el contrato a modo de cláusula resolutoria, que el arrendamiento quede resuelto por falta de pago y que deba restituirse, en dicho caso, de forma inmediata el inmueble y, previo requerimiento judicial o notarial al arrendatario, sin contestación en diez días hábiles, podrá cancelarse la inscripción por el arrendador. Bastará para ello presentar ante el Registro de la Propiedad, el contrato inscrito donde conste la condición resolutoria y el requerimiento judicial o notarial en el que el Juez o el Notario hagan constar la falta de respuesta en los diez días hábiles o la aceptación dela resolución por parte del arrendatario.

 Emilio Perez Labrador Emilio Pérez Labrador

Departamento Derecho mercantil y societario | Madrid (España)

 

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