Compra de Imóveis para Revenda

VolverEste mês o Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal debruça-se sobre o recente Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, de 22 de fevereiro de 2017.

A questão objeto do recurso consistia em saber se, em face da natureza jurídica dos contratos (escrituras públicas de permutas de imóveis), os mesmos configurariam uma revenda para efeitos da isenção prevista no artigo 7.º do CIMT.

A sentença recorrida considerou que a isenção de pagamento de imposto é insuscetível de aplicação a casos que não tenham sido expressamente contemplados no benefício concedido, pela circunstância de que contraria os princípios da generalidade e da igualdade de tributação.

Inconformada com esta decisão, a recorrente sustenta que a permuta devia ser equiparada à revenda para o efeito de obstar à caducidade da isenção. Em apoio da sua posição, invoca o Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo n.º 2/2015, de 17 de setembro de 2015.

O mais recente Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, de 22 de fevereiro de 2017, entendeu porém, que a decisão recorrida não merece censura.

A isenção do Imposto Municipal sobre Transmissões pela aquisição de prédios para revenda, prevista no artigo 7.º do CIMT fundamenta-se na circunstância de tais prédios, destinados a integrar o ativo permutável da empresa adquirente, constituírem “mercadorias” da respetiva atividade.

A isenção tem como fim último afastar elevados encargos financeiros que, não obstante serem custos dedutíveis para efeitos de determinação do rendimento sujeito a imposto, tenderiam a repercutir-se no preço final da venda dos bens imóveis.

A lei estabelece um conjunto de pressupostos do regime de isenção em IMT dos prédios adquiridos para revenda que constituem mecanismos preventivos da sua utilização abusiva e da prática de operações de fraude fiscal.

Assim, só podem beneficiar desta isenção as empresas que estejam coletadas para efeitos do IRS ou do IRC na atividade de compra de prédios para revenda.

O regime de isenção aplica-se exclusivamente aos prédios adquiridos para revenda pelas empresas, não se aplicando a prédios adquiridos para outros fins e posteriormente afetos ao ativo permutável.

Para se aplicar a isenção deve constar do próprio contrato que o prédio adquirido se destina a revenda. A revenda deve ser efetuada no prazo máximo de três anos, sendo que o conceito de revenda pressupõe a transmissão da propriedade do imóvel através do contrato de compra e venda. Finalmente a revenda efetuada naquele prazo não pode ter como finalidade nova revenda (artigo 11º, nº 5).

Os benefícios fiscais, entre os quais a isenção de tributação, são, por natureza, de carácter excecional, pois encerram uma derrogação aos princípios gerais que presidem à tributação, visto que, de certo modo, derrogam os princípios da capacidade contributiva, da generalidade e da igualdade da tributação e apenas encontram justificação na tutela de interesses públicos constitucionalmente relevantes, superiores aos da própria tributação, sejam de carácter político, económico, social ou cultural.

As normas de benefícios fiscais merecem assim tratamento autónomo porque são normas anti-sistemáticas por definição, estando em tensão permanente com o princípio da capacidade contributiva, que derrogam como padrão na repartição do imposto. E, é essa circunstância que legitima que se sustente quanto a elas um princípio de interpretação estrita ou declarativa, fundado precisamente na sua natureza excecional ou anti-sistemática.

Daí que se entenda que, a isenção de imposto, na medida em que contraria os princípios da generalidade e da igualdade da tributação, é insuscetível de aplicação a casos que não tenham sido expressamente contemplados no benefício concedido.

Numa interpretação estrita do artigo 11º, nº 5 do CIMT há-de entender-se que, no caso da isenção de prédios adquiridos para revenda, a Lei exige, sem mais, a efetivação da revenda como pressuposto essencial da isenção, sem equiparar a ela qualquer outro tipo de ato ou contrato.

Perante o texto da lei aplicável e o intuito legal de, com a concessão desta isenção, se evitar a tributação sucessiva, em imposto de sisa dos mesmos bens, num curto período de tempo, não será de concluir que o legislador disse menos do que pretendia, mas antes é de reconhecer que os termos utilizados traduzem a vontade ali inequivocamente expressa, no sentido de só relevar, para o efeito aí assinalado, o ato de «revenda» do prédio em causa».

Este tem sido o entendimento tradicional da nossa jurisprudência no âmbito do Código do Imposto Municipal de Sisa e do Imposto sobre as Sucessões e Doações, cujo regime é, neste aspeto, muito semelhante ao atual regime do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis.

 Telma Moreno Nunes Telma Moreno Nunes

Departamento de Derecho Inmobiliario | Portugal

 

Belzuz Advogados SLP

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