Novas medidas de proteção dos mutuários nos contratos de Crédito à Habitação

VolverDepois de termos assistido no passado męs à publicação de um conjunto de atos legislativos reforçando a proteção dos mutuários de contratos de crédito à habitação – referimo-nos à Lei n.º59/2012, de 9 de novembro, que alterou o Decreto-Lei n.º349/98 (que contém o regime jurídico aplicável aos contratos de crédito à habitação, ali introduzindo alterações que já entraram em vigor no passado dia em 9 de dezembro 2012), à Lei n.º58/2012, de 9 de novembro, que veio estabelecer um regime extraordinário e transitório de proteção dos devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil (e que entrou em vigor em 10 de novembro, vigorando até 31 de dezembro de 2015, com possibilidade de prorrogação), e ainda à Lei n.º57/2012, de 9 de novembro (com aplicação a partir do próximo dia 1 janeiro de 2013), este męs de Dezembro de 2012 trouxe-nos mais novidades nesta matéria da quais daremos conta ao longo deste artigo.

Comecemos por relembrar as novidades que Novembro nos trouxe:

- A Lei 59/2012 veio condicionar a resolução dos contratos de crédito pelas instituições de crédito com fundamento em incumprimento; conferir aos mutuários - em certas circunstâncias - a possibilidade de retomarem o cumprimento do crédito à habitação no decurso do processo executivo; e proibir o aumento do Spread em caso de mudança do local do trabalho ou desemprego de membros do agregado familiar do mutuário, bem como em caso de renegociação do empréstimo motivada por divórcio, separação judicial de pessoas e bens, dissolução de união de facto ou falecimento de um dos cônjuges, quando daí resulte uma taxa de esforço do mutuário inferior a determinados limites,

- A Lei n.º 58/2012 implementou um regime extraordinário e transitório de proteção dos devedores de crédito à habitação “em situação económica muito difícil”, designadamente em virtude de desemprego, e desde que estes preencham um conjunto de outros requisitos de elegibilidade, para lhes permitir solicitar às respetivas instituições de crédito com as quais contrataram os seus mútuos a aplicação de medidas de reestruturação do contrato de crédito, as quais podem incluir o alargamento do prazo do empréstimo, a definição de um período de caręncia, a consolidação de contratos de crédito e/ou a concessão de um empréstimo adicional destinado a suportar temporariamente o pagamento das prestações. Em circunstâncias excecionais, prevęem-se ainda outras medidas que tęm como efeito a extinção (parcial ou total) da dívida, designadamente a dação em cumprimento do imóvel, a venda a um fundo de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (FIIAH) ou a permuta por um imóvel de valor inferior.

- A Lei 57/2012 veio permitir o reembolso do montante de planos poupança- reforma (PPR’s) e/ou planos poupança-educação (PPE’s) para o pagamento de prestações de contratos de crédito à habitação.

Temos de fazer algumas precisões para não nos iludirmos com a aparente vocação “expansionista” da Lei n.º 58/2012, deixando os seguintes esclarecimentos: a “situação económica muito difícil” a que a lei se refere é definida através de um conjunto de requisitos cumulativos, nomeadamente: existęncia de situação de desemprego ou de redução do rendimento bruto anual do agregado familiar igual ou superior a 35%; verificação de uma taxa de esforço superior a 45 ou 50%; ou, inexistęncia de outro património imobiliário de valor superior a EUR 20.000) e apenas quando o agregado familiar não disponha de outra habitação própria e ela se encontre hipotecada para garantia do contrato de crédito à habitação. Além do mais o regime aplica-se apenas aos casos de incumprimento em que o valor patrimonial tributário do imóvel hipotecado não exceda EUR 90.000, EUR 105.000 ou EUR 120.000, consoante o coeficiente de localização. Ainda assim será uma medida que vem em boa hora tentar amenizar os efeitos da presente situação económica dos portugueses.

Para este męs de Dezembro, o Banco de Portugal reservou-nos a tão esperada regulamentação do Decreto-Lei n.º227/2012, de 25 de outubro, diploma que estabeleceu os princípios e regras a observar pelas instituições de crédito na prevenção e regularização de situações de incumprimento de contratos de crédito celebrados com clientes bancários particulares, já que o regime do DL 227/2012 entrará em vigor no próximo dia 1 de janeiro de 2013.

Em particular, concretizam-se agora deveres de divulgação de informação relativa ao incumprimento de contratos de crédito e à rede extrajudicial de apoio, e definem-se regras e critérios para os contactos com os clientes bancários em risco de incumprimento ou em mora no cumprimento das suas obrigações, bem como para a avaliação da respetiva capacidade financeira.

Recordamos que o DL 227/2012 prevę que as instituições de crédito criem um plano de ação para o risco de incumprimento (PARI), fixando procedimentos e medidas para a prevenção do incumprimento de contratos de crédito, e estabelece um Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI), que visa promover a negociação, entre instituição de crédito e cliente bancário, de soluções extrajudiciais para as situações de incumprimento.

Complementarmente, são ali criadas as bases para o desenvolvimento de uma rede extrajudicial de entidades reconhecidas para, a título gratuito, informar, aconselhar e acompanhar os clientes bancários que se encontrem em risco de incumprir as obrigações decorrentes de contratos de crédito ou que se encontrem em mora relativamente ao cumprimento dessas obrigações. Faltava pois a regulamentação do Banco de Portugal que concretizasse este regime de modo a poder entrar em vigor na data planeada.

Foi assim aprovado este męs de Dezembro o aviso que regulamenta o DL 227/2012, juntamente com a Instrução 44/2012, esta estabelecendo as regras de reporte de informação relativa aos contratos de crédito abrangidos pelos procedimentos previstos naquele diploma e também no regime extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil aprovado pela Lei n.º 58/2012, de 9 de novembro, cujos contornos já vimos.

Foi ainda modificado o Aviso n.º 2/2010 para ser revista a regulamentação relativa à prestação de informação no âmbito da negociação, celebração e vigęncia de contratos sujeitos ao regime do crédito à habitação, por o Banco de Portugal entender que em face do DL 226/2012, as regras relativas ao crédito à habitação serão aplicáveis - já a partir de 16 de janeiro de 2013 - a todos os contratos de crédito celebrados com clientes bancários particulares que sejam garantidos por hipoteca ou por outro direito sobre imóvel. Estendeu-se assim o âmbito de aplicação do Aviso 2/2010 a todos os contratos celebrados com clientes bancários particulares desde que sejam garantidos por hipoteca ou por outro direito sobre imóveis.

Finalmente, foi aprovada a Instrução 45/2012 para alterar o modelo da ficha de informação normalizada (FIN) a disponibilizar previamente à celebração dos contratos de crédito à habitação, de crédito conexo e dos demais contratos de crédito garantidos por hipoteca ou por outro direito sobre imóvel, de modo a adequá-lo ao novo âmbito de aplicação do Aviso 2/2010.

Departamento Derecho Bancario | (Portugal)

 

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