Alterações ao regime do crédito à habitação

VolverA conjuntura socioeconómica de profunda crise que assola Portugal tem tido enorme impacto na capacidade das famílias portuguesas pagarem regularmente as prestações devidas pelos empréstimos que contraíram para aquisição das suas habitações.

Deste modo, num contexto em que se multiplicam os casos de incumprimento dos contratos de mútuo para aquisição de habitação própria, assume especial relevo a atuação dos advogados do departamento de direito processual na representação das diversas instituições financeiras que representam.

Depois de vários debates, avanços e recuos, foram publicadas, no dia 9 de Novembro de 2012, as Leis n.º 57/2012, 58/2012, 59/2012 e 60/2012, que trouxeram importantes alterações ao regime do crédito à habitação.

Este novo pacote legislativo surge num contexto económico de aumento das dificuldades sentidas pelas famílias portuguesas no cumprimento das suas obrigações perante o sistema financeiro, designadamente no que ao crédito à habitação respeita. Face ao aumento do desemprego e ao elevado índice de detenção de casa própria em Portugal, esta questão mereceu especial atenção por parte do legislador.

Estas alterações legislativas, importaram transformações muito consideráveis ao regime até agora vigente em matéria de pré-incumprimento e incumprimento efetivo nos contratos de crédito à habitação.

A primeira medida resultante desta nova moldura legal é introduzida pela Lei n.º 57/2012, que vem alargar a possibilidade de resgate dos planos poupança reforma/educação para o pagamento de dívidas resultantes de contratos de crédito à habitação.

Em segundo lugar, a Lei n.º 58/2012 vem criar um regime extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil.

O regime aplica-se às situações de incumprimento de contratos de mútuo celebrados no âmbito do sistema de concessão de crédito à habitação destinado à aquisição, construção ou realização de obras de conservação e de beneficiação de habitação própria permanente de agregados familiares que se encontrem em situação económica difícil e apenas quando o imóvel seja a única habitação do agregado familiar e tenha sido objeto de contrato de mútuo com hipoteca.

Os mutuários podem ter acesso ao regime extraordinário de proteção de devedores em situação económica muito difícil, caso elaborem requerimento a solicitar a sua sujeição ao regime à instituição financeira com quem tenham celebrado o respetivo contrato de mútuo.

É permitido ao mutuários requererem a sujeição a este regime até ao final do prazo para a oposição à execução, apenas relativamente a créditos à habitação e créditos conexos garantidos por hipoteca, ou até à venda executiva do imóvel sobre o qual incide a hipoteca do crédito à habitação, caso não tenha havido lugar a reclamação de créditos por outro credor.

O regime prevê a restruturação de dívidas emergentes de contratos de crédito à habitação, com períodos de carência, prorrogação do prazo, redução do spread e concessão de empréstimos adicionais. Como solução limite, contempla-se a dação do imóvel hipotecado ou a sua alienação ao Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional, com ou sem arrendamento, e opção de compra a favor do devedor, bem como a permuta com outro imóvel de valor inferior.

Este regime poderá ser aplicável pelas instituições financeiras a outros mutuários, mesmo quando não reúnam as condições supra indicadas, podendo, inclusivamente, ser-lhes aplicadas condições mais favoráveis do que as estabelecidas naquele diploma.

Por sua vez, a Lei n.º 59/2012 vem alterar o Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de Novembro, que institui o regime de crédito destinado à aquisição de casa própria, destacando-se, agora, a limitação imposta às instituições financeiras no que respeita à resolução dos contratos de crédito à habitação por incumprimento. Essa limitação traduz-se na impossibilidade de resolução do contrato de crédito enquanto não se mostrarem vencidas pelo menos três prestações sucessivas.

A presente Lei estabelece igualmente limitações ao agravamento dos encargos com o crédito, nomeadamente ao aumento do spread, em caso de arrendamento ou em certas circunstâncias (perda de emprego, alteração do local de trabalho, divórcio, separação ou morte de um dos cônjuges).

Por último, de referir que a Lei n.º 60/2012 veio harmonizar as regras do processo executivo, contidas no Código do Processo Civil, com as alterações ora introduzidas ao regime do crédito à habitação.

Assim, aos advogados do departamento de direito processual, impõe-se a tarefa de, perante todas estas inovações legislativas, acautelar os interesses das diversas instituições financeiras que representam no âmbito das ações judiciais em curso, bem como assegurar o escrupuloso cumprimento das regras, ora impostas, na tramitação das ações judiciais a instaurar, tarefa que exige, ainda mais, estreita cooperação entre os advogados e seus clientes, numa lógica de maximização dos resultados pretendidos por ambos.

Departamento de Derecho Procesal y Arbitraje | Portugal

 

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