Hipoteca voluntária – Direito de sequela - Impugnação pauliana

VolverÉ consabido que, inscrita hipoteca voluntária sobre imóvel, em virtude da celebração de contrato de mútuo com hipoteca, o imóvel fica a garantir o pontual cumprimento do financiado, em conformidade com a obrigação assumida, independentemente do titular inscrito ser ou não o sujeito da obrigação, no presente e/ou no futuro.

Não raros são os casos em que determinado imóvel tem inscrita garantia real de hipoteca para garantia do cumprimento de obrigações de pessoa diversa do titular inscrito.

Entre outros casos, centremo-nos naquele que advém da aquisição, por compra, de um imóvel nas condições antes referidas.

Para melhor ilustrar o nosso pensamento sobre uma tal situação vamos recorrer ao seguinte caso prático:

1. A, sem o consentimento do credor hipotecário, vendeu a B um imóvel sobre o qual se encontra inscrita hipoteca voluntária para garantia do cumprimento de uma obrigação de X, emergente de contrato de mútuo com hipoteca, no qual A interveio apenas para autorizar a constituição desse ónus.

2. Porque A tem dívidas e não tem quaisquer outros bens que respondam pela obrigação delas decorrentes, leva a que o seu credor C, instaure contra A e B, uma ação de impugnação pauliana na qual obtém decisão favorável.

3. Consequentemente, o imóvel mantém-se na esfera jurídica de B muito embora responda pela dívida de A apenas em reação a C.

4. Em sede de execução C, requer, obtém e regista a penhora do imóvel, por obediência ao decidido na ação de impugnação pauliana.

5. Segue-se a citação dos credores inscritos que gozem de garantia real sobre o bem penhorado, como é o caso do mutuário que detém registo de hipoteca voluntária a seu favor.

6. O mutuário, mesmo que o contrato de mútuo esteja a ser pontualmente cumprido, elabora e apresenta a competente reclamação de créditos para se assegurar que, do produto da venda do bem penhorado, o qual é garantia do cumprimento das obrigações futuras, obtém o pagamento destas.

7. O Tribunal, não obstante haver admitido a reclamação, com o fundamento de que, em relação ao adquirente da fração penhorada, não dispõe de qualquer título exequível nem alega deter sobre ele qualquer outro crédito, atento os efeitos da impugnação pauliana que apenas aproveitam ao credor que a tenha requerido – n.º 4 do artigo 616º do Código Civil – não reconhece o direito de crédito do reclamante.

Surge, assim, uma aparente situação por meio da qual se tornaria ineficaz um direito real de garantia, assegurado pelo registo – direito de sequela – atento a que, não sendo admitida a reclamação de créditos como antes se refere e sendo o imóvel vendido na execução instaurada por C, isso tem como consequência a transmissão do bem para o comprador, sendo mandados cancelar os direitos de garantia que o oneram, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 824º do Código Civil, extinguindo-se a inscrição de hipoteca a favor do mutuante e que é a sua garantia real da cobrança do seu crédito, pelo produto da venda do bem.

Uma tal situação compromete gravemente a segurança jurídica do comércio, na medida em que, não faltaria “habilidade” e “engenho” para lesar os mutuantes de boa-fé no exercício da sua atividade.

Porque entendemos que – pese embora a argumentação do Tribunal para a não admissão do crédito do reclamante – neste tipo de atos, um tal entendimento não pode ser aceite nem fazer doutrina, temos o dever de tentar demonstrar que, decisões como a referida, degradam a economia e a justiça.

Impõe-se, por isso, que em casos semelhantes ao ora descrito, se tenha de atuar pronta e eficazmente, com o cuidado adequado a garantir o direito que ao mutuário lhe advém da garantia real inscrita sobre o imóvel penhorado, caminhos que temos percorrido fazendo apelo ao direito de sequela.

Realçamos, com humildade, o êxito total que, em casos semelhantes, até agora obtivemos, conseguindo argumentar convincentemente de que o direito de sequela se tem de sobrepor ao disposto no n.º 4 do artigo 616º do Código Civil.

Departamento de Derecho Procesal y Arbitraje | Portugal

 

Belzuz Advogados SLP

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