terça, 18 setembro 2018

Propriedade Horizontal – Defeitos e Vícios de Construção

VolverDe entre as questões frequentemente colocadas em assembleias de condomínio têm assumido particular relevância as que se relacionam com defeitos e vícios de construção, quer nas partes comuns, quer nas frações autónomas, essencialmente quanto a três pontos distintos, nem sempre com solução na letra da lei: garantia de construção e início da contagem do respetivo prazo, denúncia dos defeitos e instauração da ação judicial e procedimentos a tomar contra o construtor.

No que toca à garantia de construção, de acordo com o regime jurídico da empreitada, vertido no Código Civil, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado se a obra de construção de imóvel apresentar defeito, no decurso do prazo de cinco anos a contar da entrega.

Todavia, no âmbito dos prédios constituídos em regime de propriedade horizontal há que distinguir duas situações distintas: por um lado, defeitos nas frações autónomas e, por outro, defeitos nas partes comuns do edifício. Isto porque para efeitos de denúncia e de início da contagem do prazo de garantia os regimes divergem.

No caso de deficiências que atingem as partes comuns do edifício, vem entendendo a jurisprudência maioritária (e não unânime) que a sua entrega significa colocar à disposição materialmente a construção, o que se verifica quando o construtor transmite formalmente para a Assembleia de Condóminos a administração dessas partes comuns ou, não se realizando este ato formal, quando os condóminos elegem uma primeira administração para este efeito.

Nesta hipótese o ato de denúncia ao construtor terá de ser assumido pela administração do condomínio, através dos respetivos administradores, atuando nessa mesma qualidade.

Já no caso das frações autónomas a sua entrega verifica-se, via de regra, no ato da escritura pública de compra e venda, balizada pela data de emissão da licença de utilização (só aplicável aos prédios construídos há alguns anos, uma vez que atualmente tal documento é de apresentação obrigatória na escritura).

Em relação à reclamação de defeitos nas frações autónomas a sua denúncia deve ser assegurada pelos respetivos proprietários, porquanto não dispõe a administração do condomínio de poderes para tal.

Ainda dentro desta temática cabe alertar para o facto de a denúncia dos defeitos, em qualquer uma das situações focadas no ponto anterior, ter de ser feita no prazo de 1 ano a contar da data da descoberta do defeito, sob pena de caducarem os direitos conferidos legalmente.

Depois de denunciados os vícios, a administração ou o proprietário da fração autónoma dispõem de um ano para intentar a ação judicial reclamando a sua eliminação, sob pena de caducidade da ação.

Igualmente relevante nesta matéria são os procedimentos a adotar contra o construtor, existindo apenas duas alternativas - a via extrajudicial e o recurso aos Tribunais.

Em qualquer dos casos, o procedimento inicial será sempre a denúncia dos defeitos mediante carta registada com aviso de receção e dentro do prazo de um ano após o conhecimento, requerendo-se ainda nesse ato a eliminação dos mesmos.

Pretendendo o construtor discutir o assunto e/ou negociar uma solução alternativa, cremos ser de todo conveniente esgotar esta alternativa, tendo sempre presente os prazos de caducidade supra mencionados para que se não perca a possibilidade de exigir os direitos do Condomínio em Tribunal.

Em suma, para fazer valer com êxito uma pretensão para reparação de defeitos detetados numa obra de longa duração, há que (i) denunciar os defeitos no prazo de garantia da obra, ou seja 5 anos após a entrega da mesma; (ii) propor a ação, caso os defeitos não sejam reparados, no prazo de 1 ano a partir do momento em que a denúncia foi efetuada.

Não sendo possível alcançar êxito pela via consensual, ter-se-á de avançar com a ação judicial reclamando do construtor a eliminação dos defeitos e subsidiariamente uma indemnização para esse efeito. Como na ação será necessário identificar de forma completa e justificada os defeitos que o edifício apresenta - partes comuns - será de todo conveniente que seja solicitado um relatório técnico a pessoa/empresa idónea.

Alertamos, no entanto, para o facto de o Condomínio ter de respeitar a hierarquia/ordem estabelecida legalmente para se ressarcir do prejuízo, ou seja, terá antes de mais de exigir a sua eliminação, caso tal não seja possível, exigir nova obra, seguidamente a redução do preço ou a resolução do contrato, e por último, pedir uma indemnização.

Isto significa que o Condomínio não poderá realizar as obras necessárias à eliminação dos defeitos e depois vir exigir o seu pagamento ao construtor. Se o fizer perderá os seus direitos por violada a ordem sequencial exigida na lei (o construtor tem sempre e em primeira linha o direito de eliminar o defeito, pelo que tal faculdade lhe tem de ser concedida).

O Departamento de Contencioso e Arbitragem da Belzuz Abogados, SLP – Sucursal em Portugal conta com uma vasta experiência na gestão de reclamações e acompanhamento de ações judiciais referentes às empreitadas e uma equipa com profissionais habilitados a assessorar os intervenientes, quer na via consensual, quer junto de instâncias judiciais ou arbitrais.

Aguardemos para verificar da sua eficácia.

 Teresa Lopes Ferreira Teresa Lopes Ferreira 

Departamento Direito Processual e Arbitragem | Portugal

 

Belzuz Advogados SLP

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