segunda, 19 novembro 2018

O direito legal de preferência nos negócios imobiliários. As alterações na proteção do arrendatário

VolverOs empreendimentos imobiliários assumem, cada vez mais, importância na economia nacional e o correto planeamento destes é essencial para que os mesmos sejam executados de forma benéfica para investidores e vendedores dos bens.

Para além do correto planeamento urbanístico, fiscal e contratual, é essencial que o negócio imobiliário tenha em conta os circunstancialismos que cada um dos imóveis inseridos no negócio apresenta. Por isso, a correta análise jurídica do investimento é essencial, seja na ótica do comprador como do vendedor, visto que permitirá o reconhecimento e preparação desses circunstancialismos e eliminará, dentro do possível, os riscos associados ao negócio. Nesse sentido, o Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Advogados, S.L.P. tem advogados especializados na análise e acompanhamento jurídico de negócios imobiliários, seja na perspetiva do vendedor como do comprador, permitindo essa redução de risco e definição dos termos e condições do negócio.

Um dos pontos de análise essencial num negócio imobiliário é a confirmação se existem direitos legais ou contratuais de preferência e, na hipótese afirmativa, se as entidades que o detém foram notificadas corretamente para, querendo, o exercer. Note-se que o direito de preferência permite a entidades que, potencialmente, não seriam aquelas que iriam adquirir o imóvel, se substituam na posição do comprador, adquirindo o imóvel nas mesmas condições que as negociadas com o potencial comprador.

A Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro, veio alterar o artigo 1091º do Código Civil, estabelecendo um novo regime relativo ao direito de preferência dos arrendatários previsto no Código Civil, de forma a garantir o exercício efetivo de tal direito pelos arrendatários na alienação do locado.

A regra geral quanto ao exercício de preferência legal no âmbito de um contrato de arrendamento para Habitação e/ou para Fins Não Habitacionais encontra-se regulada no artigo 1091.º do Código Civil que determina que o arrendatário tem direito de preferência na compra do imóvel quando o contrato de arrendamento tenha uma duração igual ou superior a 2 (dois) anos.

Permite-se, assim, o exercício de tal direito aos arrendatários com arrendamento há mais de dois anos, quando anteriormente a exigência legal era a de um arrendamento com um mínimo de três anos.

Assim, aquando da venda de um imóvel em que exista, há mais de dois anos, um arrendatário tem direito de preferência na compra do bem, devendo ser notificado para informar se pretende adquirir o bem. A comunicação terá de informar o arrendatário quais as condições de venda do imóvel, designadamente o preço de venda e, bem assim, quem será a entidade adquirente do mesmo.

A Lei n.º 64/2018 ampliou o prazo para exercício de direito de preferência, passando o arrendatário a ter 30 dias, a contar da receção da comunicação para exercício do direito de preferência para responder à mesma (o prazo que vigorava anteriormente era de somente 8 dias, o que frequentemente inviabilizava o efetivo exercício do direito por os arrendatários não conseguirem dispor dos meios financeiros necessários á aquisição em tão reduzido prazo).

Tratando-se de um prédio não constituído em propriedade horizontal objeto de um arrendamento para fins habitacionais a nova redação do Código Civil vem atribuir ao arrendatário o direito de preferência nos mesmos termos que este teria no caso de o locado ser uma fração autónoma, podendo tal direito ser exercido da seguinte forma:

a) O direito é relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão.

b) A comunicação para exercício do direito de preferência deve indicar os valores referidos na alínea anterior;

c) A aquisição pelo preferente é efetuada com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado.

A lei não esclarece, no entanto, como é feita a afetação das quotas-partes e, no limite, como é que o arrendatário consegue efetivamente exercer tal direito, nomeadamente como será feita a “afetação do uso exclusivo” no caso do prédio não afeto a propriedade horizontal. A aplicação prática destas condições ficará condicionada à prática do mercado e, bem assim, a eventuais discussões judiciais, no caso de as partes não serem devidamente acompanhadas ao longo do processo, quer de venda do locado quer do eventual exercício do direito de preferência pelo arrendatário. O Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados, S.L.P. – Sucursal em Portugal tem uma equipa de advogados com vasta experiencia na negociação de arrendamentos, incluindo a sua cessação, quer por meio de acordo quer nos casos em que os arrendatários têm exercido o respetivo direito de preferência na aquisição.

Igualmente, se o proprietário pretender vender um imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, os arrendatários do mesmo que assim o pretendam podem exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade. Caberá, depois aos novos proprietários, querendo, dividir a propriedade do imóvel nos termos que melhor entenderem, previsivelmente através da constituição de propriedade horizontal.

Mantém-se o direito anteriormente previsto da preferência na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato.

Sem prejuízo do direito de preferência do arrendatário, em certos imóveis, pela sua localização, entidades públicas também têm direito de preferência de aquisição nas condições que se encontram definidas com o potencial comprador. Com efeito, se o imóvel tem relevo cultural ou se encontra situado numa zona regulamentada (designadamente no centro histórico de uma localidade) a Direção Geral do Património Cultural ou o município onde o imóvel se encontra localizado terão, respetivamente, direito de preferência na compra do imóvel.

Note-se que, em grande parte das situações, no caso do exercício do direito de preferência por estas entidades, a sua execução pressupõe a autorização do Tribunal de Contas o que, pelo normal tempo de prolação da sua posição, poderá levar ao atraso da execução do negócio.

Assim, será essencial que, no momento da planificação do negócio imobiliário, todas as partes intervenientes tenham conhecimento das eventuais consequências do exercício do direito de preferência.

Com a análise jurídica prévia que os advogados especialistas em Direito Imobiliário da Belzuz Advogados realizam em todos os negócios imobiliários é possível aos seus clientes analisarem os riscos associados ao exercício do direito de preferência e, bem assim, os potenciais atrasos que o exercício deste direito pode provocar em certos negócios, ainda que a preferência não seja exercida.

Em conclusão, desde o planeamento do negócio imobiliário que se deve ter em conta quantas entidades poderão exercer o direito de preferência e, bem assim, em que momentos devem as respetivas comunicações ser exercidas para, dessa forma, eliminar nulidades associadas aos negócios e impedindo que, posteriormente, os efeitos destes sejam anulados.

A equipa do Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados, S.L.P. – Sucursal em Portugal tem vindo a acompanhar de perto estas alterações legislativas, que entraram em vigor no dia 30 de outubro deste ano, e o seu impacto no mercado imobiliário nacional. O acompanhamento e assistência jurídica, quer aos proprietários-vendedores, quer a potenciais investidores e aos arrendatários é essencial para assegurar a conclusão de negócios que poderão beneficiar todos os intervenientes no nosso mercado

 Ricardo Meireles Vieira Ricardo Meireles Vieira 

Departamento de Direito Imobiliário | Portugal

 

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