quinta, 28 fevereiro 2019

Arrendamento Urbano – proteção dos inquilinos

VolverA Lei 13/2019, de 12 de fevereiro aprovou uma série de alterações de natureza material e processual que procuram atenuar os desequilíbrios entre as partes do arrendamento e, bem assim, criar um regime de especial proteção dos inquilinos mais frágeis, bem como dos fiadores do arrendatário.

A equipa do Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados, S.L.P. – Sucursal em Portugal tem vindo a acompanhar de perto estas alterações legislativas.

A título de exemplo, o montante da penalização imposta ao Arrendatário no caso de mora no pagamento da renda, que anteriormente ascendia a 50% do valor da renda, foi reduzido para 20 % do valor devido. Esta penalização não poderá ser exigida no caso de resolução do contrato com fundamento na falta de pagamento de rendas.

Também no caso de cobrança do pagamento das rendas, o Senhorio apenas poderá exigir do fiador o pagamento dos seus créditos, desde que tenha previamente notificado o referido fiador da situação de mora e dos montantes em dívida.

Apesar de continuar a ser obrigatória a celebração do contrato de arrendamento por escrito, se a falta de contrato escrito não for da responsabilidade do Arrendatário, este pode provar a existência de um título por qualquer forma (nomeadamente, demonstrando a utilização do locado pelo Arrendatário sem oposição do Senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses).

A resolução do contrato com fundamento na falta de pagamento da renda obriga a um procedimento adicional de comunicação prévia ao Arrendatário. Encontrando-se em mora de pagamento mais de 3 rendas – e sendo fundamento de resolução pelo Senhorio o caso de o Arrendatário estar em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses – o Senhorio só poderá exercer o direito de resolução se, após o terceiro atraso no pagamento da renda, tiver informado o Arrendatário de que é sua intenção pôr fim ao arrendamento naqueles termos.

Com o objetivo de assegurar uma maior estabilidade do arrendamento habitacional, a nova lei fixa um prazo mínimo de duração do arrendamento com prazo certo, que passa a ser de um ano (salvo no caso dos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, como é o caso de motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos), e determina ainda que, salvo estipulação em contrário, o contrato se renova automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos, caso a duração inicial do contrato seja inferior aos referidos três anos.

Também com o mesmo propósito de proteção dos Arrendatários e do seu direito a habitação, a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do Senhorio, apenas poderá produzir efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data (salvo nos casos de necessidade de habitação pelo próprio ou seus descentes). Ou seja, o Senhorio passa a estar vinculado a um arrendamento com uma duração mínima de três anos, não podendo opor-se à primeira renovação se o contrato tiver sido celebrado pelo prazo inicial de um ou dois anos.

No que respeita aos contratos de duração indeterminada, mantém-se os prazos de denúncia previstos para o Arrendatário, mas o Senhorio apenas poderá denunciar o contrato em caso de necessidade de sua habitação ou seus descendentes, para demolição ou realização de obras de remodelação com determinadas características ou mediante comunicação ao Arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobra a data em que pretenda a cessação, devendo esta última ser confirmada por comunicação com a antecedência máxima de 15 meses e mínima de um ano relativamente à data da sua efetivação.

Por fim, e no que respeita aos arrendamentos para fins não habitacionais, sem prejuízo da liberdade de fixação dos respetivos termos, a nova lei prevê que o contrato celebrado por prazo certo ser renova automaticamente no seu termo e por períodos de igual duração ou de cinco anos, se esta for inferior. Durante os cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o Senhorio não pode opor-se à renovação.

Não podemos deixar de realçar que as comunicações do senhorio de oposição à enviadas durante a vigência da Lei n.º 30/2018, de 14 de junho (i.e., oposição de renovação dos contratos de arrendamento para habitação cujo arrendatário resida há mais de 15 anos no locado e tenha ou idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%,), não produzem quaisquer efeitos, salvo se tiverem sido feitas com fundamento a necessidade de habitação do senhorio ou dos seus descendentes.

A equipa do Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados, S.L.P. – Sucursal em Portugal tem vindo a acompanhar de perto estas alterações legislativas, que irão ter um enorme impacto no impacto no mercado imobiliário nacional. O acompanhamento e assistência jurídica, quer aos Senhorios, quer a Arrendatários é essencial para assegurar a manutenção e conclusão de negócios que poderão beneficiar todos os intervenientes no nosso mercado.

Departamento de Direito Imobiliário | Portugal

 

Belzuz Advogados SLP

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