quinta, 28 fevereiro 2019

SIGI - Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária

VolverEntrou em vigor, no passado dia 1 de fevereiro de 2019, o quadro legal das Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (“SIGI”), aprovado pelo Decreto- Lei 19/2019.

As SIGI são sociedades de investimento imobiliário (sendo, assim, Organismos de Investimento Coletivo sob forma societária) que se regem pelas regras do Código das Sociedades Comerciais, no que diz respeito às sociedades anónimas, e do Código dos Valores Mobiliários.

As SIGI têm como atividade principal a aquisição de direitos reais sobre imóveis, para arrendamento ou outras formas de exploração económica, a aquisição de participações em sociedades com objeto e requisitos equivalentes e a aquisição de participações em fundos de investimento imobiliário cuja política de distribuição de rendimentos seja similar, e as suas ações são obrigatoriamente negociadas em mercado.

Além disso, as SIGI estão sujeitas a requisitos específicos de dispersão do capital, a determinadas regras de composição do património e à obrigação de distribuição dos respetivos lucros.

O referido Decreto-Lei regula a constituição das SIGI, o conjunto de atividades permitidas, a composição da carteira, o nível de endividamento, a admissão à negociação, dispersão mínima, as distribuições obrigatórias e a perda do estatuto e dos benefícios das SIGI. Afigurando-se como um novo tipo de sociedade de investimento imobiliário cujo objetivo é a promoção do investimento e a dinamização do mercado imobiliário português, as SIGI beneficiarão do regime fiscal neutro aplicável às demais sociedades de investimento imobiliário que se constituem e operam de acordo com a legislação nacional.

Regras de Constituição

As SIGI terão de adotar o tipo de sociedade anónima e um modelo de fiscalização reforçado - a sua fiscalização cabe a um conselho fiscal e um revisor oficial de contas -, manter a sua sede em Portugal e ter um capital social mínimo de €5.000.000 representado por ações ordinárias.

As SIGI poderão ser constituídas por um promotor, por colocação particular ou oferta pública, ou poderão resultar da conversão de outra sociedade anónima ou de uma entidade de investimento imobiliário (fundos de investimento imobiliários ou sociedades).

As ações das sociedades atribuídas ao promotor não poderão conferir qualquer direito especial ou benefício.

Objeto Social

As SIGI têm como objeto social principal:

a) A aquisição de direitos de propriedade, de direitos de superfície ou de outros direitos com conteúdo equivalente sobre bens imóveis, para arrendamento ou para outras formas de exploração económica, que poderá compreender designadamente (i) desenvolvimento de projetos de construção e de reabilitação de imóveis, e (ii) a sua afetação à utilização de loja ou espaço em centro comercial, ou utilização de espaço em escritórios.

b) A aquisição de participações em outras SIGI, ou em sociedades com sede noutro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu que esteja vinculado a cooperação administrativa no domínio da fiscalidade equivalente à estabelecida no âmbito da União Europeia;

c) A aquisição de unidades de participação ou de ações de (i) organismos de investimento imobiliário constituídos ao abrigo do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo, e por este regidos, e (ii) fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional e de sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional

As SIGI podem delegar a gestão dos bens imóveis a terceiros.

Composição do ativo e limites ao endividamento

O ativo da SIGI deve ser constituído maioritariamente por direitos de propriedade, direitos de superfície ou outros direitos de conteúdo equivalente sobre imóveis, para arrendamento ou para outras formas de exploração económica, respeitando os seguintes limites cumulativos, que devem ser cumpridos a todo o tempo após o segundo ano de constituição da SIGI:

- o valor dos direitos sobre bens imóveis e participações deve representar pelo menos 80% do valor do ativo; e

- o valor dos bens imóveis arrendados deve representar pelo menos 75% do valor total do ativo.

Os direitos sobre bens imóveis e participações têm de ser mantidos por um período mínimo de 3 anos. Após a alienação, pelo menos 75% do produto líquido da alienação deverá ser objeto de reinvestimento no prazo de três anos.

Além disso, o endividamento não pode corresponder a mais de 60% do valor do ativo total da SIGI.

Estes requisitos deverão ser verificados nas contas individuais ou consolidadas das SIGI, consoante aplicável.

Negociação e Dispersão

Todas as ações das SIGI devem ser admitidas à negociação num mercado regulamentado ou sistema de negociação multilateral que opere em Portugal (Euronext Lisbon ou Euronext Access ou Euronext Growth, respetivamente), ou em outro Estado Membro da UE, no prazo de um ano após a sua constituição ou conversão. A admissão à negociação no Euronext Access ou no Euronext Growth implica um processo de admissão mais simples e requisitos de informação e regulamentares menos onerosos, uma vez que as SIGI não se qualificarão como sociedades abertas nos termos do Código dos Valores Mobiliários, a não ser que as SIGI sejam constituídas no contexto de uma oferta pública.

Pelo menos 20% do seu capital social deverá ser detido por investidores detentores de menos de 2% dos direitos de voto correspondentes ao capital social de uma SIGI.

Distribuições de Rendimentos

Até 9 meses após o termo de cada exercício económico, as SIGI devem distribuir os seguintes rendimentos como dividendos: (i) 90% dos lucros resultantes do pagamento de dividendos provenientes de participações em outros veículos de investimento; e (ii) 75% dos lucros remanescentes.

A reserva legal não deve exceder 20% do capital e as SIGI não podem criar outras reservas não distribuíveis.

Perda de qualidade de SIGI

Uma SIGI perderá o seu estatuto e respetivos benefícios se:

- deixar de ser uma sociedade anónima, violar o objeto social obrigatório ou se tiver um capital social inferior a 5.000.000 euros;

- violar simultaneamente, por um período de mais de 6 meses, as regras sobre a composição da carteira e o requisito do período de detenção mínimo;

- violar, durante dois exercícios económicos consecutivos, qualquer um dos requisitos sobre a composição da carteira ou o requisito do período de detenção mínimo;

- violar o requisito do rácio de endividamento de 60%;

- violar as normas sobre a admissão à negociação ou os requisitos de dispersão de 20% e 2% acima referidos.

A perda do estatuto de SIGI manter-se-á por três anos a contar do incumprimento. A perda do estatuto de SIGI deverá ser comunicada à entidade gestora do mercado regulamentado e à Autoridade Tributária pelo órgão de administração ou de fiscalização, logo que tenham conhecimento da ocorrência de qualquer das situações acima referidas.

Tributação

As SIGI estão sujeitas ao regime geral de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas (IRC) estando sujeitas a imposto à taxa de 21% sobre o lucro tributável. No entanto, para efeitos do cálculo do lucro tributável não são considerados os rendimentos obtidos no âmbito da respetiva atividade imobiliária (designadamente, rendas, dividendos, mais-valias imobiliárias e outros rendimentos de capitais). Sem prejuízo, para o cálculo do lucro tributável, não são considerados os gastos relacionados com a obtenção destes rendimentos isentos. Para além disso, também não são considerados os rendimentos e gastos relacionados com comissões de gestão e outras comissões que revertam a favor de Organismos de Investimento Coletivo (OIC) e os encargos não dedutíveis fiscalmente, segundo as regras gerais do Código do IRC.

Estas sociedades estão sujeitas a Imposto do Selo que incidirá à taxa de 0,0125% sobre o respetivo valor líquido global, trimestralmente.

Genericamente, no que respeita aos investidores (acionistas), os dividendos distribuídos pelas SIGI são tributados em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) por retenção na fonte à taxa de 28%, no caso de pessoas singulares residentes em território português, a qual terá natureza de definitiva quando estes rendimentos sejam obtidos fora do âmbito de uma atividade comercial industrial ou agrícola. Por outro lado, os rendimentos de mais-valias provenientes da alienação de ações de uma SIGI são tributados em IRS, através de retenção na fonte a título definitivo, à taxa de 28%.

Os sujeitos passivos de IRC, estão sujeitos a tributação por retenção na fonte à taxa de 25% no caso de pessoas coletivas residentes neste território, tendo a retenção na fonte natureza de pagamento de imposto por conta, exceto quando o investidor beneficiar de isenção de IRC que exclua os rendimentos de capital - caso em que a retenção na fonte tem carácter definitivo. Caso se verifique o cumprimento dos requisitos necessários, poderá haver lugar à aplicação do regime da Participation Exemption, quer quanto à distribuição de dividendos, quer quanto a mais-valias no momento da alienação das ações.

No caso de os investidores serem não residentes sem estabelecimento estável em Portugal, em regra, os rendimentos provenientes da distribuição de lucros ou do resgate das unidades de participação são tributados através de retenção na fonte a título definitivo à taxa de 10% ou através de tributação autónoma à mesma taxa relativamente às demais situações.

Em suma, o regime de tributação das SIGI assenta no binómio da isenção de imposto à entrada versus tributação à saída, na medida em que, prevê a isenção na esfera da sociedade dos rendimentos de capitais, prediais e mais-valias aquando da sua realização, os quais são sujeitos a imposto – já na esfera dos investidores – no momento da distribuição de lucros e da alienação de participações sociais.

As SIGI correspondem a um novo tipo de veículo de investimento imobiliário semelhante aos REITs ingleses e às SOCIMIs espanholas.

rafaela-beire-cardoso Rafaela Beire Cardoso 

Departamento Direito Fiscal e Tributário | Portugal

 

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