segunda, 09 setembro 2019

Alterações ao regime legal das SIGI - Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária

VolverAs SIGI são sociedades de investimento imobiliário (sendo, assim, Organismos de Investimento Coletivo sob forma societária) que se regem pelas regras do Código das Sociedades Comerciais, no que diz respeito às sociedades anónimas, e do Código dos Valores Mobiliários.

As SIGI têm como atividade principal a aquisição de direitos reais sobre imóveis ou de outros direitos com conteúdo equivalente sobre bens imóveis, para arrendamento, abrangendo formas contratuais atípicas que incluam prestações de serviços necessárias à utilização do imóvel outras formas de exploração económica (passando agora claramente a incluir-se os imóveis afetos a utilização como centros comerciais ou empresariais) a aquisição de participações em sociedades com objeto e requisitos equivalentes e a aquisição de participações em fundos de investimento imobiliário cuja política de distribuição de rendimentos seja similar, e as suas ações são obrigatoriamente negociadas em mercado.

Além disso, as SIGI estão sujeitas a requisitos específicos de dispersão do capital, a determinadas regras de composição do património e à obrigação de distribuição dos respetivos lucros.

Este novo um novo tipo de sociedade de investimento imobiliário - cujo objetivo é a promoção do investimento e a dinamização do mercado imobiliário português -, beneficia do regime fiscal aplicável aos demais organismos de investimento coletivo que se constituam e operem de acordo com a legislação nacional.

Regras de Constituição

As regras relativas à constituição não foram alteradas, devendo assim as SIGI adotar o tipo de sociedade anónima e um modelo de fiscalização reforçado, manter a sua sede em Portugal e ter um capital social mínimo de €5.000.000,00, representado por ações ordinárias.

As SIGI poderão ser constituídas por um promotor, por colocação particular ou oferta pública, ou poderão resultar da conversão de outra sociedade anónima ou de uma entidade de investimento imobiliário (fundos de investimento imobiliários ou sociedades).

As ações das sociedades atribuídas ao promotor não poderão conferir qualquer direito especial ou benefício.

Objeto Social

As SIGI têm como objeto social principal:

a) A aquisição de direitos de propriedade, de direitos de superfície ou de outros direitos com conteúdo equivalente sobre bens imóveis, para arrendamento abrangendo formas contratuais atípicas que incluam prestações de serviços necessárias à utilização do imóvel, que poderá compreender designadamente (i) o desenvolvimento de projetos de construção e de reabilitação de imóveis; e (ii) a sua afetação à utilização de loja ou espaço em centro comercial, ou utilização de espaço em escritórios.

b) A aquisição de participações em outras SIGI, ou em sociedades com sede em Portugal ou noutro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu que esteja vinculado a cooperação administrativa no domínio da fiscalidade equivalente à estabelecida no âmbito da União Europeia; a alteração legislativa veio assim fixar a possibilidade de as SIGI deterem participações em outras SIGI nacionais.

c) A aquisição de unidades de participação ou de ações de (i) organismos de investimento imobiliário constituídos ao abrigo do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo, e por este regidos, e (ii) fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional e de sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional

As SIGI podem delegar a gestão dos bens imóveis a terceiros.

Composição do ativo e limites ao endividamento

O ativo da SIGI deve ser constituído maioritariamente por direitos de propriedade, direitos de superfície ou outros direitos de conteúdo equivalente sobre imóveis, para arrendamento (abrangendo formas contratuais atípicas que incluam prestações de serviços necessárias à utilização do imóvel), respeitando os seguintes limites cumulativos, que devem ser cumpridos a todo o tempo após o segundo ano de constituição da SIGI:

• o valor dos direitos sobre bens imóveis e participações deve representar pelo menos 80% do valor do ativo; e

• o valor dos bens imóveis objeto de arrendamento arrendados (abrangendo formas contratuais atípicas que incluam prestações de serviços necessárias à utilização do imóvel) deve representar pelo menos 75% do valor total do ativo.

Os direitos sobre bens imóveis e participações têm de ser mantidos por um período mínimo de 3 anos. Após a alienação, pelo menos 75% do produto líquido da alienação deverá ser objeto de reinvestimento no prazo de 3 anos.

Além disso, o endividamento não pode corresponder a mais de 60% do valor do ativo total da SIGI.

Estes requisitos deverão ser verificados nas contas individuais ou consolidadas das SIGI, consoante aplicável.

Os ativos da SIGI deverão ser avaliados, pelo menos a cada 7 anos, por auditor externo independente registado junto da CMVM.

Negociação e Dispersão

Todas as ações das SIGI devem ser admitidas à negociação num mercado regulamentado ou sistema de negociação multilateral que opere em Portugal (Euronext Lisbon ou Euronext Access ou Euronext Growth, respetivamente), ou em outro Estado Membro da UE, no prazo de um ano após a sua constituição ou conversão. A admissão à negociação no Euronext Access ou no Euronext Growth implica um processo de admissão mais simples e requisitos de informação e regulamentares menos onerosos, uma vez que as SIGI não se qualificarão como sociedades abertas nos termos do Código dos Valores Mobiliários, a não ser que as SIGI sejam constituídas no contexto de uma oferta pública.

As ações representativas do capital social da SIGI devem cumprir os requisitos de dispersão de ações pelo público aplicáveis em cada plataforma de negociação, e assegurar o cumprimento dos seguintes limites mínimos de dispersão por investidores que sejam titulares de participações correspondentes a menos de 2 % dos direitos de voto imputados nos termos do artigo 20.º do CVM: (a) 20 % a partir do final do terceiro ano civil completo após admissão ou seleção para negociação das ações das SIGI numa das plataformas de negociação referidas; (b) 25 % a partir do final do quinto ano civil completo após admissão ou seleção para negociação das ações das SIGI numa das plataformas de negociação referidas.

Distribuições de Rendimentos

Até 9 meses após o termo de cada exercício económico, as SIGI devem distribuir os seguintes rendimentos como dividendos: (i) 90% dos lucros resultantes do pagamento de dividendos provenientes de participações em outros veículos de investimento; e (ii) 75% dos lucros remanescentes.

A reserva legal não deve exceder 20% do capital e as SIGI não podem criar outras reservas não distribuíveis.

Perda de qualidade de SIGI

Uma SIGI perderá o seu estatuto e respetivos benefícios se:

• deixar de ser uma sociedade anónima, violar o objeto social obrigatório ou se tiver um capital social inferior a €5.000.000,00;

• violar simultaneamente, por um período de mais de 6 meses, as regras sobre a composição da carteira;

• violar, durante 2 exercícios económicos consecutivos ou quaisquer dois por cada cinco exercícios, qualquer um dos requisitos sobre a composição da carteira;

• violar os requisitos de prazo de detenção dos ativos;

• violar o requisito do rácio de endividamento de 60%;

• violar as normas sobre a admissão à negociação ou os requisitos de dispersão de 20% e 2% acima referidos.

A perda do estatuto de SIGI manter-se-á por 3 anos a contar do incumprimento. A perda do estatuto de SIGI deverá ser comunicada à entidade gestora do mercado regulamentado e à Autoridade Tributária pelo órgão de administração ou de fiscalização, logo que tenham conhecimento da ocorrência de qualquer das situações acima referidas.

Tributação

A Lei 97/2019, introduz um novo artigo ao Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), nos termos do qual se prevê expressamente a aplicabilidade às SIGI do regime fiscal aplicável aos organismos de investimento coletivo.

Contudo, o EBF prevê, agora, que os rendimentos resultantes da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis só poderão beneficiar da exclusão de tributação se tiverem sido detidos pelas SIGI durante pelo menos 3 anos.

As SIGI estão sujeitas ao regime geral de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas (IRC) estando sujeitas a imposto à taxa de 21% sobre o lucro tributável. No entanto, para efeitos do cálculo do lucro tributável não são considerados os rendimentos obtidos no âmbito da respetiva atividade imobiliária, designadamente, rendas, dividendos, mais-valias imobiliárias (se verificada a condição agora prevista) e outros rendimentos de capitais.

Paralelamente, para o cálculo do lucro tributável, não são considerados os gastos relacionados com a obtenção destes rendimentos isentos. Para além disso, também não são considerados os rendimentos e gastos relacionados com comissões de gestão e outras comissões que revertam a favor de Organismos de Investimento Coletivo (OIC) e os encargos não dedutíveis fiscalmente, segundo as regras gerais do Código do IRC.

Estas sociedades estão sujeitas a Imposto do Selo que incidirá à taxa de 0,0125% sobre o respetivo valor líquido global, trimestralmente.

Genericamente, no que respeita aos investidores (acionistas), os dividendos distribuídos pelas SIGI são tributados em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) por retenção na fonte à taxa de 28%, no caso de pessoas singulares residentes em território português, a qual terá natureza de definitiva quando estes rendimentos sejam obtidos fora do âmbito de uma atividade comercial industrial ou agrícola. Por outro lado, os rendimentos de mais-valias provenientes da alienação de ações de uma SIGI são tributados em IRS, através de retenção na fonte a título definitivo, à taxa de 28%.

Os sujeitos passivos de IRC, estão sujeitos a tributação, por retenção na fonte, à taxa de 25% no caso de pessoas coletivas residentes neste território, tendo a retenção na fonte natureza de pagamento de imposto por conta, exceto quando o investidor beneficiar de isenção de IRC que exclua os rendimentos de capital - caso em que a retenção na fonte tem carácter definitivo. Caso se verifique o cumprimento dos requisitos necessários, poderá haver lugar à aplicação do regime da Participation Exemption, quer quanto à distribuição de dividendos, quer quanto a mais-valias no momento da alienação das ações.

No caso de os investidores serem não residentes sem estabelecimento estável em Portugal, em regra, os rendimentos provenientes da distribuição de lucros ou do resgate das unidades de participação são tributados, através de retenção na fonte a título definitivo, à taxa de 10% ou através de tributação autónoma à mesma taxa, relativamente às demais situações.

Finalmente, passa a prever-se agora que, quando uma entidade perder a qualidade de SIGI deixa de poder beneficiar regime fiscal de tributação aplicável aos organismos de investimento coletivo. Em tal situação, o lucro tributável passa a ser apurado e tributado nos termos gerais do Código do IRC, considerando-se, para este efeito, como um período de tributação, o período decorrido entre a data da cessação e o final do ano civil em que esta ocorreu.

Paralelamente, cessando a aplicação deste regime fiscal, os rendimentos de participações sociais em SIGI que sejam pagos ou colocados à disposição dos respetivos titulares após a data da cessação, bem como as mais-valias realizadas após essa data, são tributados nos termos gerais previstos no Código do IRS ou no Código do IRC.

  Teresa Novo Teresa Novo

Departamento de Direito Imobiliário | Portugal

Departamento Direito Fiscal e Tributário | Portugal

 

Belzuz Advogados SLP

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