Martes, 29 Noviembre 2016

Las nuevas obligaciones de promotores inmobiliarios y cooperativas respecto a las cantidades entregadas a cuenta por los adquirentes de viviendas

VolverLa Disposición Final 3ª de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, cambió desde el 1 de enero de 2016 el régimen hasta entonces vigente en materia de entrega de cantidades a cuenta por parte de adquirentes de viviendas, modificando la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y derogando la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Actualmente, las personas físicas o jurídicas que promuevan la construcción de cualquier clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedades cooperativas, cuando soliciten a los adquirentes entregas de dinero a cuenta para la construcción de dichas viviendas están obligadas a:

a) Recibir las cantidades que les anticipen los adquirentes exclusivamente a través de una cuenta bancaria especial, separada de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor o cooperativa, y de la que únicamente se podrá disponer para los gastos derivados de la construcción de las viviendas.

Para la apertura de estas cuentas especiales la entidad de crédito estará obligada a exigir al promotor o a la cooperativa, bajo su responsabilidad, la garantía a la que nos referiremos en el apartado b) siguiente.

b) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, y para el caso de que la construcción no comience o no se finalice en el plazo acordado para la entrega de la vivienda, la devolución a los adquirentes de las cantidades aportadas por éstos.

La garantía comprenderá no sólo las cantidades entregadas a cuenta del precio sino que se extenderá también a los impuestos aplicables y los intereses legales.

Dicha garantía solamente podrá consistir en (i) una póliza de seguro de caución, individual por cada adquirente, suscrita con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o bien en (ii) un aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas. En ambos casos, tanto si se trata de seguro de caución como si se trata de aval solidario, deberán cumplir los requisitos establecidos en la Disposición Adicional Primera, apartado Dos, de la Ley de Ordenación de la Edificación.

En la publicidad de la promoción, el promotor o cooperativa deberán hacer constar que ajustarán su actuación y contratación al cumplimiento de los requisitos establecidos al respecto en la Ley de Ordenación de la Edificación, debiendo además mencionar expresamente tanto la identidad de la entidad aseguradora o avalista garante como la de la entidad de crédito en la cual figure abierta la cuenta especial en la que habrán de ingresarse las cantidades a cuenta.

Como abogados especialistas en promociones inmobiliarias informamos que en los contratos para la adquisición de viviendas en que se pacte la entrega al promotor de cantidades anticipadas, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedades cooperativas, deberá hacerse constar expresamente:

a) Que el promotor se obliga a la devolución al adquirente de las cantidades percibidas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables más los intereses legales, en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda.

b) Referencia al contrato de seguro o aval bancario, identificando la entidad aseguradora o avalista.

c) Identificación suficiente de la entidad de crédito y de la cuenta a través de la cual el adquirente ha de hacer entrega de las cantidades que se comprometa a anticipar como consecuencia del contrato.

En el momento en que se firme el contrato de compraventa, el promotor o cooperativa deberán hacer entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio.

Si la construcción no llegara a iniciarse o la vivienda no fuera entregada en los plazos pactados el adquirente podrá optar a su elección entre (i) rescindir el contrato recuperando todas las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, e incrementadas en los intereses legales, o bien (ii) conceder al promotor una prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional al contrato suscrito, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

En caso de que el adquirente optara por rescindir el contrato, si el promotor o cooperativa no hicieran frente a su obligación de devolverle las cantidades aportadas a cuenta, o si no fuera posible siquiera la reclamación al promotor o cooperativa, el adquirente podrá ejecutar las garantías reclamando frente a la aseguradora o la entidad bancaria avalista, en su caso. Éstas deberán reintegrarle las cantidades garantizadas en un plazo máximo de 30 días desde la reclamación, sin que la aseguradora pueda oponer al asegurado (esto es, el adquirente) ninguna excepción de las que pudieran corresponderle, en su caso, frente al tomador (esto es, al promotor), como podría ser por ejemplo la falta de pago de la prima del seguro.

Las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista se cancelarán una vez que haya sido expedida por el órgano administrativo competente la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda, y se haya acreditado por el promotor o cooperativa que se ha producido la entrega de la vivienda al adquirente o que, cumplidas las anteriores condiciones, el adquirente ha rehusado recibir la vivienda.

El aval caducará, asimismo, si hubiera transcurrido un plazo de dos años a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que hubiera sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y devolución de las cantidades anticipadas.

El incumplimiento de las obligaciones aquí referidas tendrá la consideración de infracción en materia de consumo, aplicándose lo dispuesto en el régimen sancionador general sobre protección de los consumidores y usuarios, sin perjuicio de las competencias atribuidas por la normativa vigente a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Y, concretamente, el incumplimiento de la obligación de constituir la garantía (seguro de caución o aval) dará lugar a una sanción de hasta el 25% de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada, o la que corresponda en su caso según lo dispuesto en la normativa de la Comunidad Autónoma correspondiente. Además, se impondrán al promotor o cooperativa las sanciones que pudieran corresponder, en su caso, por aplicación de la legislación específica en materia de ordenación de la edificación.

En Belzuz Abogados, como abogados especialistas en derecho mercantil y cooperativas inmobiliarias, estamos a su disposición para aclarar cualquier duda que pueda surgir respecto de las obligaciones y responsabilidades de promotores, cooperativas y entidades garantes en esta materia, conforme a la normativa vigente, y para redactar o revisar las cláusulas contractuales correspondientes.

Departamento Derecho mercantil y societario | Madrid (España)

 

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