Se entiende por “Due Diligence inmobiliaria” (nombre en parte adaptado del vocablo anglosajón) un procedimiento de auditoría legal del inmueble que un inversor pretende adquirir, con el objetivo de que el potencial comprador vea reducido al mínimo los posibles riesgos aparejados al activo en cuestión. Al final esto se traduce en una investigación exhaustiva del inmueble y de sus aspectos legales, que tiene como objetivos: la identificación de los problemas jurídicos antes de estar obligado a comprar el inmueble, identificar con tiempo el incumplimiento de los acuerdos, y establecer con tiempo una previsión de estrategias de negociación (precio, garantías, etc)

De todas formas, el procedimiento de due diligence también puede reportar utilidad a los intereses del vendedor del inmueble, e incluso a los del banco financiador del proyecto. Pero por simplificar nos centraremos en el del comprador.

También es importante tener en cuenta que la clase de activo sobre el que se aplica esta revisión legal, ya que dependiendo del supuesto nos podemos encontrar hoteles, naves industriales, almacenes de logística, porfolios de REO Y NPL´S, suelo, etc.

A la hora de iniciar este procedimiento, es fundamental conocer cuales van a ser los registros públicos con los que trabajaremos de cara a obtener la información valiosa. Uno de los más importantes es el Registro de la Propiedad ya que da fe pública del dominio del inmueble y de los demás derechos reales inmobiliarios que se inscriben. Para obtener información de este Registro Público se hace imprescindible que el solicitante de información acredite un interés legítimo, y en el caso de abogados se presume tal y como dispone el artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario: Quien desee obtener información de los asientos deberá acreditar ante el Registrador que tiene interés legítimo en ello. Se presumen acreditadas las personas o entidades que desempeñen una actividad profesional o empresarial relacionada con el tráfico jurídico de bienes inmuebles tales como entidades financieras, abogados, procuradores, graduados sociales, auditores de cuentas, gestores administrativos, agentes de la propiedad inmobiliaria y demás profesionales que desempeñen actividades similares, así como las Entidades y Organismos públicos y los detectives, siempre que expresen la causa de la consulta y ésta sea acorde con la finalidad del Registro.

Si nunca habéis tratado con el Registro de la propiedad, debéis conocer que para solicitar información sobre los asientos registrales, hay principalmente dos formas de hacerlo; A través de nota simple, con la que se expide información breve y concisa en papel o en formato telemático sobre la situación jurídica de una finca que tiene un valor puramente informativo pero no da fe del contenido de los asientos, o bien a través de una certificación, que es un documento público extendido por el Registrador de la propiedad y sí que acredita el contenido de los asientos y da fe del mismos.

Normalmente acudimos al Registro de la Propiedad con la pretensión de saber si el título de propiedad se encuentra libre de cargas, así como todos los demás derechos inscritos. Esto se debe al artículo 225 de la Ley Hipotecaria que señala lo siguiente: La libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales sólo podrá acreditarse en perjuicio de tercero por certificación del Registro. Todo esto son nociones básicas que debemos conocer a la hora de iniciarnos en un procedimiento de auditoría legal inmobiliaria, ya que son herramientas que nos permitirán posteriormente desarrollar nuestro informe para el cliente y descubrir información que a posteriori nos servirá para entablar las acciones que resulten necesarias para cubrir los riesgos de la operación.

Siguiendo con la temática enfocada en los registros públicos, no podemos olvidarnos de trabajar con el Catastro, ya que sus datos e información se presumen ciertos salvo prueba en contrario por el Registro de la Propiedad. La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor de referencia de mercado, el valor catastral y el titular catastral, con su número de identificación fiscal o, en su caso, número de identidad de extranjero. Cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral.

Así mismo, se hace preceptivo por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, que la referencia catastral de los bienes inmuebles deba figurar en los instrumentos públicos, mandamientos y resoluciones judiciales, expedientes y resoluciones administrativas y en los documentos donde consten los hechos, actos o negocios de trascendencia real relativos al dominio y demás derechos reales, contratos de arrendamiento o de cesión por cualquier título del uso del inmueble, contratos de suministro de energía eléctrica, proyectos técnicos o cualesquiera otros documentos relativos a los bienes inmuebles que se determinen reglamentariamente.

Finalmente, el otro Registro Público con el que se trabajará en una due diligence de este tipo es el Registro Mercantil, ya que aquí tendremos acceso a datos de la sociedad vendedora (en caso de que el vendedor o vendedores no sean personas físicas), como sus cuentas anuales, informe de auditoría, memoria, datos de constitución, modificaciones estatutarias, apoderamientos, domicilio fiscal, etc. Esta información nos puede ayudar mucho, por ejemplo, de ver en el balance de situación falta de liquidez y una posible insolvencia, el comprador puede llegar a intuir que el interés en vender uno de sus activos, como sería el inmueble objeto de venta, deviene de esta mala situación financiera. Esta información puede resultar útil a la hora de negociar el precio final de la adquisición del inmueble.

Otras fuentes de información que se utilizan habitualmente en este tipo de due diligence serían, por ejemplo; una Request List, que básicamente es una solicitud de una lista de información, y un Infomemo, que se trata de un documento típico donde se resaltan las oportunidades y los aspectos más valiosos que rodean la venta del activo, o incluso una visita por los compradores al inmueble de la mano de los vendedores.

A continuación, una vez sabemos en qué consiste este procedimiento de auditoria legal y hemos resaltado algunas herramientas que posiblemente utilizaríamos, toca destacar aquellas áreas de estudio en las que se centra este procedimiento en concreto.

TÍTULOS Y CARGAS DEL INMUEBLE

En primer lugar, analizaremos los datos registrales expedidos a través de certificación o nota simple, los contratos privados o elevados a público que existan, los precontratos, las opciones de compra que puedan existir, los arrendamientos financieros en caso de haberlos, etc.

Es importante asegurarse de que el transmitente es el titular registral. Es común que a veces el registrador deniegue la solicitud de inscripción, debido a que el transmitente no ha inscrito su derecho. Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.

Respecto las cargas habrá que ver lo que dispone la información registral ya que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a un tercero. Habrá que ver también si hay hipotecas sobre el bien inmueble, o cualquier otro derecho real inscrito. También habrá que estar al tanto de las condiciones resolutorias, y de las servidumbres. Esta última es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante y el que la sufre, predio sirviente. Un ejemplo de servidumbre que en ocasiones nos hemos encontrado en fincas registrales, es la servidumbre de paso o servidumbre de agua. Esto puede condicionar finalmente el interés del comprador, ya que por ejemplo en caso de un predio inferior de agua que afecta a un predio superior, el titular del predio superior se verá impedido a hacer obras que afecten a este transcurso del agua. Y resulta que levantar estas cargas no es para nada una tarea fácil.

Puede darse el supuesto también de que el inmueble este gravado con un usufructo o con anotaciones de embargo.

Además, tenemos que tomar nota de las posibles afecciones fiscales, esto quiere decir que los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria responderán subsidiariamente con ellos, por derivación de la acción tributaria, si la deuda no se ha pagado.

PROPIEDAD HORIZONTAL

Respecto esta área principalmente habrá que analizar los estatutos de la comunidad de propietarios, así como sus modificaciones, y los reglamentos de régimen interior que se hayan podido establecer (artículo 6 de la LPH)

En caso de que el inmueble este afecto a la Ley de Propiedad Horizontal, y deba regirse por normas comunes que afectan al complejo inmobiliario privado al que pertenece, un buen conocimiento de los modos de adoptar los acuerdos entre los distintos titulares, saber quienes son los demás propietarios por un posible motivo comercial, y el gasto derivado de las cuotas a pagar, dependiendo del supuesto puede resultar sin duda una información muy valiosa a contemplar por el potencial comprador.

ARRENDAMIENTO

Resulta imprescindible que una de las áreas de estudio a la que más tiempo le dediquen los abogados asesores de la parte compradora sea esta. Habrá que explorar si existen fianzas pendientes, rentas a pagar, litigios, gastos pendientes, derecho a indemnizaciones, derechos de adquisición preferente, subarriendos, etc.

URBANISMO Y LICENCIAS – TERRENOS O SOLARES NO CONSTRUIDOS Y EDIFICACIONES

En esta área habrá que desempeñar funciones con la administración pública como puede ser el trámite de la cédula urbanística, estudiar el PGOU y otros planes vigentes y en tramitación. Además, en el caso de edificaciones, habrá que verificar determinados parámetros urbanísticos como el régimen de usos, la edificabilidad (ITE). Y también tener en cuenta las licencias concedidas o que puedan estar en tramitación (obras, actividad, comercial, etc.)

CONTRATOS

Otro aspecto a tener en cuenta son los contratos que puedan verse relacionados con el activo objeto de compraventa. A continuación, algunos ejemplos de contratos que suelen ser típicos de revisión en esta clase de procedimiento; contratos de construcción, contratos con arquitectos, contratos de seguros que dan cobertura al inmueble, contratos de servicios y suministros de agua, electricidad, vigilancia, limpieza. Es importante observar que no haya penalizaciones por resoluciones anticipadas.

En resumen, un procedimiento de due diligence inmobiliario puede ser una perfecta oportunidad para que el comprador, o ya sea cualquier otra de las partes involucradas en una operación de compraventa inmobiliaria puedan dar seguridad jurídica a la operación, asegurándose de que no existen riesgos ni contingencias que puedan acarrear problemas en el futuro para el plan de negocio. Puede también resultar útiles para ahorrar en costes innecesarios y servir para agilizar trámites que de no ser por la due ralentizarían muchísimo la compra. Sirve también esencialmente para que el comprador pueda conocer mejor a la otra parte, y esto le permita negociar con una mayor tranquilidad y seguridad. Se puede evitar perder cantidades anticipadas por no haber revisado bien la situación, la calificación del suelo, o las concesiones de permisos que resultan necesarios, y también evitar hacer frente a cargas como una hipoteca o una servidumbre que hace imposible desarrollar la construcción como el inversor tenía pensado. Incluso es habitual que muchas veces por no hacer un procedimiento de auditoria legal en condiciones, años más tarde el nuevo titular se tenga que enfrentar a un litigio del pasado.

Una vez se identifican los riesgos y las contingencias lo siguiente sería establecer un marco de manifestaciones y garantías contractuales o bien modificar el precio. Aunque es cierto que en el caso de haber llevado a cabo un procedimiento de due diligence extenso, el comprador posiblemente no va a estar en una posición de ventaja para exigir muchas manifestaciones y garantías. Un ejemplo de ello sería garantizar el pago del precio a través de un aval de un tercero. (garantía del vendedor en este caso)

Os recomendamos, que si estais pensando en iniciaros en una compraventa de un bien inmueble, recibáis el asesoramiento previamente por profesionales expertos en materia de Derecho Inmobiliario para empresas y particulares, como son los profesionales de Belzuz Abogados España S.L.P. Estaremos encantados de ayudaros.