O tema do tratamento distinto dado no IRS a pagar pelos residentes, versus pelos não residentes, com as mais-valias obtidas pela venda de imóveis situados em Portugal tem sido alvo de muita controvérsia entre contribuinte e Fisco. Tal tratamento foi considerado discriminatório pelo Tribunal de Justiça da União Europeia, tendo o Orçamento do Estado para 2023 vindo pôr fim à discriminação.

Se nas vendas de imóveis efetuadas até 31-12-2022, os residentes eram tributados somente sobre 50% da mais-valia apurada com a venda de um imóvel, e tributados às taxas gerais, progressivas, os não residentes eram tributados sobre 100% da mais-valia, à taxa fixa de 28%. Se quisessem ser tributados somente sobre 50% da mais-valia, tinham de recorrer da liquidação do IRS.

A partir de 01-01-2023, todas as vendas de imóveis situados em Portugal, efetuadas por residentes no estrangeiro, serão tributadas de forma exatamente igual à dos residentes, i.e., somente 50% da mais-valia será tributada, e às taxas progressivas, o que significa que a taxa aplicável deixou de ser a fixa, de 28%, e passou a ser tanto maior, quanto maiores os rendimentos auferidos.

No entanto, para se apurar qual a taxa progressiva a aplicar, os sujeitos passivos de IRS, não residentes em Portugal, terão de declarar todos os rendimentos obtidos, a nível mundial. Nos termos do Ofício Circulado N.º 20255 de 14-04-2023, para efeitos de determinação da taxa a aplicar são tidos em consideração, todos os rendimentos auferidos, incluindo os obtidos fora deste território, nas mesmas condições que são aplicáveis aos residentes.

Assim, se não reside em Portugal, mas em 2023 vendeu um imóvel situado em território português, saiba que terá de declarar todos os rendimentos que obteve, não só com fonte portuguesa, mas a nível mundial, para efeitos de apuramento da taxa de imposto a pagar, sobre a mais-valia obtida.

Assinalamos que é sempre possível diminuir o imposto a pagar, declarando as despesas em que incorreu com o imóvel, como p.ex., com a obtenção do certificado energético, impostos suportados na aquisição, comissão paga a uma mediadora imobiliária, obras de valorização, etc.

Face ao acima exposto, o Departamento de Direito Fiscal da Belzuz Abogados, S.L.P. – Sucursal em Portugal demonstra a sua total disponibilidade para o apoiar e assessorar no preenchimento da sua declaração de IRS em Portugal por forma a obter a melhor eficiência fiscal no seu caso concreto, prestando todas as informações necessárias.

 Beatriz Pereira 

Departamento Derecho Fiscal y Tributario | Lisboa (Portugal)

Belzuz Advogados SLP

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