No dia 24 de Setembro de 2014 entrou em vigor o regime extraordinário de protecção de devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil. Não se trata de um novo regime, mas sim da primeira alteração à Lei n.º 58/2012, de 9 de Novembro.
A Lei n.º 58/2014, de 25 de Agosto vem conferir um conjunto de direitos e de garantias aos clientes bancários em situação económica muito difícil e que se encontrem a incumprir as obrigações assumidas ao abrigo de contratos de crédito à habitação própria permanente.
Das principais mudanças da nova lei, destaca-se a aplicação do referido regime aos fiadores, que passam a poder beneficiar das medidas previstas no regime extraordinário na eventualidade de serem chamados a assumir as obrigações dos mutuários originários e demonstrem encontrar-se em situação económica muito difícil.
Podem então solicitar o acesso ao regime extraordinário os mutuários de contratos de crédito à habitação própria permanente em situação de incumprimento que preencham as condições de acesso legalmente previstas, bem como os fiadores dos referidos contratos. Vejamos em que condições:
• O cliente bancário, o seu cônjuge ou a pessoa com quem viva em união de facto que esteja em situação de desemprego ou o agregado familiar tenha tido uma redução do rendimento anual bruto igual ou superior a 35% nos 12 meses anteriores à data de apresentação do requerimento;
• A taxa de esforço do agregado familiar com créditos garantidos por hipoteca sobre a sua habitação própria permanente seja igual ou superior a 50% (agregados sem dependentes), 45% (agregados com dependentes) ou 40% (agregados familiares com 5 ou mais pessoas);
• Se o requerimento de acesso for apresentado por fiador, a taxa de esforço terá em consideração, além dos encargos decorrentes do contrato de crédito por si garantido, os encargos associados aos empréstimos nos quais intervém como mutuário;
• O valor do património financeiro do agregado familiar ser inferior a metade do seu rendimento anual bruto e o seu património imobiliário ser constituído apenas pela habitação própria permanente e, eventualmente, por garagem e imóveis não edificáveis até 20 mil euros;
• O rendimento anual bruto do agregado familiar ser igual ou inferior a 14 vezes o valor resultante da soma das seguintes parcelas: 100% do salário mínimo nacional por devedor (120% caso o requerente viva sozinho), 70% do salário mínimo nacional por membro adulto e 50% do salário mínimo nacional por membro menor.
Anteriormente, os bancos apenas eram obrigados a considerar os encargos com os contratos de crédito destinados à aquisição, construção ou realização de obras em habitação própria permanente, sendo que agora passam a estar obrigados a considerar os encargos com todos os contratos de crédito garantidos por hipoteca sobre a habitação própria permanente, independentemente da sua finalidade.
O facto de o contrato de crédito estar protegido por outras garantias reais (para além da hipoteca) ou pessoais também deixa de ser impedimento de acesso ao regime extraordinário.
O novo regime prevê igualmente um aumento nos limites máximos previstos do valor patrimonial tributário dos imóveis:
• 100 mil euros para imóveis com coeficiente de localização até 1,4 (contra os 90 mil anteriores);
• 115 mil para imóveis com coeficiente de localização entre 1,5 e 2,4 (antes era de 105 mil);
• 130 mil para imóveis com coeficiente de localização entre 2,5 e 3,5 (anteriormente era de 120 mil).
A nova lei vem igualmente clarificar que o valor patrimonial relevante para o acesso ao regime é o existente à data de apresentação do requerimento.
Foi alargado para 20 dias (antes era de 10 dias) o prazo para o mutuário prestar a informação e remeter os documentos solicitados para a instituição de crédito.
As instituições de crédito devem informar os clientes do deferimento ou indeferimento do pedido de acesso nos 15 dias seguintes à apresentação do requerimento ou à entrega dos documentos solicitados.
Depois de apresentado o requerimento de acesso ao regime extraordinário, as instituições de crédito ficam impedidas de iniciar qualquer acção executiva contra o requerente que tenha por objecto o contrato de crédito à habitação.
Nas situações em que o requerimento de acesso ao regime seja apresentado na pendência de um processo judicial de execução relativo ao contrato de crédito à habitação, o seu deferimento tem como efeito a suspensão imediata dessa acção.
Após o deferimento do requerimento de acesso, a instituição de crédito deve apresentar ao cliente, no prazo de 25 dias, um plano de reestruturação do contrato de crédito.
O plano de reestruturação deve contemplar, pelo menos, uma das seguintes medidas: concessão de um período de carência, com ou sem redução do spread aplicável, alargamento do prazo de amortização do empréstimo, concessão de um empréstimo adicional autónomo para pagamento das prestações. Complementarmente, as partes podem acordar a consolidação de parte ou da totalidade das dívidas do cliente.
As instituições de crédito ficam impedidas de cobrar comissões pela alteração dos termos e condições do contrato de crédito e não podem agravar os encargos financeiros com o empréstimo, nomeadamente aumentando o spread contratado.
Caso o plano de reestruturação seja inviável, as instituições de crédito devem iniciar negociações com vista à adopção de medidas complementares ou substitutivas da execução hipotecária. Porém, a adopção destas medidas para as instituições de crédito é facultativa.
Departamento de Derecho Procesal y Arbitraje | Portugal
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