Este mês o Departamento Comercial e Societário da Belzuz Abogados em Portugal debruça-se sobre as alterações ao regime jurídico do arrendamento urbano, que entrou em vigor no passado dia 18 de Janeiro.

A Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro, procedeu (i) à revisão do Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, (ii) à segunda alteração à Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (Novo Regime do Arrendamento Urbano - NRAU), (iii) à terceira alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto (Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados) e (iv) à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de Agosto (regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e de atribuição do subsídio de renda).

De entre as alterações mais significativas implementadas por este diploma, destacam-se as seguintes:

• a possibilidade de recurso ao Balcão Nacional do Arrendamento para despejo do arrendatário, na sequência de denúncia do contrato de arrendamento no âmbito do processo de atualização de renda e de transição do contrato para o NRAU.
• possibilidade de recurso ao procedimento especial de despejo relativamente a contratos cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC (mediante a apresentação de comprovativos dos últimos 4 anos, ou os existentes, caso o contrato seja mais recente) o que vem facilitar a utilização deste procedimento, principalmente nos casos de arrendamentos antigos.
• alargamento do prazo supletivo dos contratos não habitacionais de duração limitada celebrados antes da entrada em vigor do NRAU, de 2 (dois) para 3 (três) anos. Assim, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, os contratos renovam-se automaticamente no fim do prazo, pelo período de 3 anos, se outro prazo superior não tiver sido estabelecido (anteriormente a renovação automática era por 2 anos).
• no âmbito da transição para o NRAU e da atualização da renda, e sob pena de ineficácia, o âmbito da comunicação a efetuar pelo senhorio ao arrendatário foi ampliado, devendo este agora expressamente indicar, nomeadamente, (i) o prazo de resposta, (ii) as circunstâncias que pode invocar para afastar a transição ou o aumento da renda, (iii) os documentos comprovativos que deve juntar para o efeito e, ainda, (iv) as consequências da falta de resposta pelo arrendatário.
• ainda no âmbito da transição para o NRAU e da atualização da renda, o arrendatário, em caso de denúncia do contrato por iniciativa do senhorio, pode reclamar uma compensação pelas obras realizadas, mesmo que as mesmas não tenham sido autorizadas pelo senhorio.
• foi eliminado o conceito de “microentidade”, tendo sido introduzido o conceito de microempresa com o aumento do valor dos limites anteriormente estabelecidos. Desta forma, passa a considerar-se “microempresa” aquela que não ultrapasse dois dos três seguintes limites: (i) € 2.000.000 de total do balanço, (ii) € 2.000.000 de volume de negócios líquido e (iii) número médio de empregados de 10, durante o exercício.
• a prova anual das circunstâncias impeditivas da transição para o NRAU e do aumento de renda passa a estar limitada à expressa exigência do senhorio.
• é atribuído ao arrendatário o direito de reclamar de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado, designadamente por erro na fixação do valor patrimonial tributário. A reclamação não suspende a atualização da renda, mas, quando determine uma diminuição do valor da mesma, o arrendatário terá direito a recuperar o valor correspondente a essa diminuição, desde a data em que foi devida a renda atualizada.
• no que refere às obras de conservação - as quais, à partida, são obrigação do senhorio – é prevista a possibilidade de desocupação temporária do locado para a sua realização, deixando, assim, de justificar a denúncia do contrato de arrendamento e o consequente despejo.

As alterações introduzidas por estes diplomas aplicam-se aos procedimentos de transição para o NRAU que estejam pendentes a 18 de janeiro de 2015, com exceção dos processos que se encontrem pendentes junto do Balcão Nacional do Arrendamento.

Belzuz Advogados SLP

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