quarta, 06 setembro 2017

A compensação do investimento na requalificação da área central do Porto

VolverA propósito da organização de um evento sobre o tema do direito imobiliário no Porto que ocorrerá nos próximos meses, este mês o Departamento de Direito Imobiliário do escritório do Porto da Belzuz Advogados S.L.P. – Sucursal em Portugal, dedicar-se-á à análise de parte do sistema de incentivo à reabilitação do património edificado de particulares no município do Porto.

Com efeito, o município do Porto, no seu Plano Diretor Municipal, doravante PDM, determinou como objetivo a requalificação, reabilitação e revitalização do centro histórico e área central da cidade, que se encontrava evidentemente degradado.

Tendo em vista a prossecução destes objetivos, o PDM estabeleceu que as operações urbanísticas de reabilitação urbana a promover na área crítica de recuperação e reconversão urbanística (ACRRU) deverão obedecer a um sistema de informação multicritério da cidade do Porto (SIM-Porto), que se encontra determinado Regulamento Municipal do Sistema Multicritério de Informação da Cidade do Porto.

Uma das formas de garantir estes objetivos consiste na compensação do investimento na recuperação de imóveis, prevendo a eventual atribuição direitos de construção a quem promova aquelas operações. Estes direitos construtivos podem ser transacionados a todo o tempo e utilizados, dentro ou fora da ACRRU, aumentando, no máximo, em 0,2 a edificabilidade estabelecida no PDM.

Todavia, como mencionado no predito regulamento, nem todos os projetos de recuperação de imóveis no município permite o acesso à compensação, sendo necessário que os mesmos estejam inseridos na área crítica de recuperação e reconversão urbanística (ACRRU) e sejam submetidos a uma análise da sua utilidade na recuperação daquela área do município.

As condições e critérios de valoração destes investimentos, com vista à definição das compensações a atribuir encontram-se regulados no artigo 4.º (e anexo I) do Regulamento SIM-Porto e são tão díspares como a regeneração urbana ou o desempenho funcional do edifício.

O pedido de atribuição daquela compensação pressupõe, previamente, uma vistoria integrada (VI), que é essencial à apresentação do mencionado pedido. Isto porque o pedido de licenciamento ou autorização de operação urbanística, para além dos demais documentos legalmente exigíveis, é instruído com a VI.

Nesse pedido de licenciamento serão, também, definidas e avaliadas as condições de avaliação das propostas (CAP), que pressupõe um processo de análise do município.

A apresentação correta do pedido de licenciamento é essencial, uma vez que vai definir, entre outras, a extensão dos direitos concretos de construção. O gabinete de advogados da Belzuz Advogados tem vasta experiência na elaboração e instrução do pedido de atribuição da mencionada compensação, designadamente no acompanhamento da VI e pedido de atribuição de dcc.

O resultado da compensação é estabelecido em metros quadrados e é calculado com base na avaliação da proposta supra mencionada – sendo para isso relevante a localização e tipo de obra, o coeficiente de valorização energética - (cfr. art. 22º do regulamento SIM-Porto).

A atribuição de direitos concretos de construção é efetuada no momento da atribuição do alvará da licença ou autorização de utilização e é atribuído em documento autónomo sob a forma de título inominado, registado na Câmara Municipal do Porto e é transacionável a todo o tempo.

Por fim, importa sublinhar que este sistema compensatório está sujeito a uma atribuição por prédio urbano.

Em suma, este regime de compensação visa premiar o investimento na recuperação urbana dos prédios que fazem parte da área definida como essencial pelo município do Porto. É uma ferramenta útil e eficaz na promoção da requalificação urbana da cidade, e que tem vindo a ser noticiada a sua mimetização noutros locais do país.

O Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Advogados S.L.P. – Sucursal em Portugal, em especial o escritório do Porto, poderá ser um aliado no processo de atribuição dos referidos dcc e/ou transação dos mesmos.

 Ricardo Meireles Vieira Ricardo Meireles Vieira 

Departamento de Direito Imobiliário | Portugal

 

Belzuz Advogados SLP

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