A compra de um apartamento num empreendimento turístico pode permitir-lhe, para além de usufruir de umas férias prazerosas, a oportunidade de investir num negócio rentável e cómodo.
Não obstante, a análise das diferenças entre prédio turístico e prédio residencial comum é crucial para os investidores que procuram maximizar o retorno e minimizar riscos legais.
Nesse sentido, preparámos este resumo para uma melhor compreensão das diferenças de um apartamento turístico versus um apartamento residencial e de que forma podemos assegurar que a sua compra é um investimento seguro e esclarecido.
Vantagens dos Apartamentos em Empreendimentos Turísticos
Rentabilidade: Os empreendimentos turísticos frequentemente oferecem maior potencial de retorno financeiro através do arrendamento a curto prazo para turistas.
Gestão Profissional: Incluem serviços de gestão de propriedade, facilitando o arrendamento e a manutenção do imóvel sem preocupações para o proprietário.
Serviços e Comodidades: Oferecem serviços como limpeza, receção, segurança 24 horas, piscinas, ginásios, e comodidades de luxo como spas, restaurantes e áreas de lazer comuns, proporcionando uma experiência de alta qualidade.
Localização Estratégica: Situam-se em áreas turísticas, proporcionando fácil acesso a atrações, praias, centros comerciais e outras facilidades, aumentando a atratividade para arrendamento.
Manutenção Contínua: A administração do empreendimento assegura a manutenção contínua das áreas comuns e privadas, mantendo os padrões de qualidade.
Principais Diferenças face aos Apartamentos em Prédios Residenciais Comuns
1. Regulamentação e Licenciamento
Requisitos Legais: Os empreendimentos turísticos estão sujeitos a regulamentações específicas, incluindo licenciamento para alojamento turístico, normas de segurança e de qualidade rigorosas.
Uso do Imóvel: Principalmente destinado ao turismo, com possíveis limitações para uso como residência permanente.
2. Custos e Taxas
Taxas de Serviço: Serviços e comodidades adicionais implicam geralmente taxas de condomínio mais elevadas.
3. Valorização e Liquidez
Valorização: Pode ser mais volátil e dependente do mercado turístico. É importante considerar a estabilidade da localização e do empreendimento.
Liquidez: A facilidade de venda pode variar, sendo mais atrativa em períodos de alta procura turística, mas menos estável em mercados saturados.
4. Flexibilidade de Uso
Restrições: Pode haver restrições quanto à personalização e alterações no imóvel, devido à necessidade de manter uma uniformidade estética e funcional nos empreendimentos turísticos.
Uso Pessoal: A utilização pelo proprietário pode ser limitada a determinadas épocas do ano, conforme políticas do empreendimento.
Contrato de Cessão de Exploração Turística
Em regra, a celebração de um contrato de cessão de exploração turística é obrigatória. Este contrato é um acordo pelo qual o proprietário cede a exploração do seu imóvel a uma entidade administradora, que se encarrega do seu arrendamento a turistas, com o objetivo de maximizar a rentabilidade do imóvel, garantindo uma gestão profissional e eficiente.
Aspetos Legais Importantes
Análise Contratual: É crucial que tanto o contrato de compra e venda do apartamento quanto o contrato de cessão de exploração turística estabeleçam claramente as obrigações de ambas as partes, as condições de cessão, a duração do contrato e a remuneração devida ao proprietário.
Rescisão e Penalidades: Devem ser definidas as condições em que o contrato pode ser rescindido e eventuais penalidades para a não conformidade com as suas cláusulas.
Medidas para Minimizar os Riscos do Negócio
1. Due Diligence
Realizar uma diligência prévia minuciosa, incluindo a verificação de licenças, existência de título constitutivo aprovado e registado numa Conservatória de Registo Predial e no Turismo de Portugal, I.P., conformidade com regulamentações locais e possíveis encargos ou litígios associados ao imóvel.
2. Contratos e Obrigações
O Contrato de Compra e Venda e Contrato de Cessão de Exploração Turística devem ser redigidos com cuidado, incluindo todas as condições específicas ao uso turístico.
Os Regulamentos do Condomínio devem igualmente ser analisados para entender quais os direitos e deveres, incluindo restrições de uso e manutenção.
Por último, importa também referir que, em Portugal, a tributação e os regimes fiscais aplicáveis variam significativamente entre a exploração de apartamentos turísticos e o arrendamento habitacional. Estas diferenças são fundamentais para proprietários e investidores compreenderem de modo a otimizar a sua carga fiscal e garantir conformidade com a legislação vigente.
Isto significa que, quando um proprietário cede a exploração do seu apartamento turístico a uma empresa terceira, a Autoridade Tributária pode entender que este rendimento, obtido de forma passiva, é classificado como rendimento predial de Categoria F, no entanto, este pode ver benefícios ao abrir atividade e enquadrar estes rendimentos empresariais e profissionais (Categoria B) no âmbito do IRS. Esta categoria implica que o proprietário está a exercer uma atividade económica, sujeitando-se às obrigações de registo e contabilidade adequadas, incluindo a possibilidade de optar pelo regime simplificado ou pelo regime de contabilidade organizada, conforme o volume de negócios e as despesas que tenha.
Já os rendimentos provenientes do arrendamento habitacional serão sempre considerados rendimentos prediais (Categoria F) no IRS. Esta categoria é mais simples em termos de obrigações fiscais, não exigindo registo como atividade económica, mas apenas a declaração dos rendimentos na declaração anual de IRS.
O Departamento Imobiliário da Belzuz Abogados, S.L.P. dispõe de uma equipa especializada que o poderá assessorar no processo de aquisição de um imóvel em Portugal.
Departamento Direito Comercial e Societário | (Portugal)
Belzuz Advogados SLP
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