Em 14 de agosto foi publicada Lei n.º 31/2012, que procedeu à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro. A referida Lei n.º 31/2012 aprovou um conjunto de medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento urbano, nomeadamente as seguintes: (i) alterar o regime substantivo da locação, conferindo maior liberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento; (ii) alterar o regime transitório dos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime, num curto espaço de tempo; (iii) criar um procedimento especial de despejo do local arrendado que permita a célere recolocação daquele no mercado de arrendamento.

O referido diploma legal surge como uma tentativa de o governo criar um regime jurídico que promova, a dinamização do mercado de arrendamento urbano, o que faz sentido num cenário de crise económica como o que presentemente o país atravessa e que levou os bancos a restringir de forma considerável a concessão de financiamentos para compra de imóveis.

O recurso à celebração de contratos de arrendamento aparece assim como uma alternativa válida para as Famílias poderem assegurar uma casa para viver, sem terem de fazer face a despesas que são típicas de quem é proprietário (p.ex. obras e gastos de condomínio) e decorrentes dos contratos de financiamento com as instituições bancárias.

Do novo regime jurídico, merece relevo, em primeiro lugar, a imposição da forma escrita em todos os contratos de arrendamento urbano, enquanto que no regime anterior essa obrigação só existia nos casos em que o contrato tivesse uma duração superior a seis meses (cf. artigo 1069.º do Código Civil).

No que diz respeito ao regime da duração do contrato, convém sublinhar a alteração que consiste em, no silęncio das partes, o contrato de arrendamento considerar-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos, enquanto que no regime anterior o contrato se tinha como celebrado por tempo indeterminado (artigo 1094.º, n.º 3).

Por sua vez, o limite mínimo de 5 anos que a lei impunha para a celebração de contrato com prazo certo deixou de existir, passando a existir apenas o limite máximo de 30 anos (cf. artigo 1095.º, n.º 2).

No que diz respeito à renovação dos contratos, desapareceu a regra da renovação por tręs anos, passando-se a consagrar-se a renovação por iguais períodos da vigęncia até esse momento decorrida (cf. artigo 1096.º, n.º 1).

Passou a proibir-se, embora de forma supletiva, a renovação automática nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias (cf. artigo 1096.º, n.º 2).

Foram também alterados os prazos de que o senhorio dispõe para poder opor-se à renovação do contrato, que passaram de um ano do termo do contrato para os seguintes:

a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;

b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano ou inferior a seis anos;

c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;

d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior seis meses.

Os prazos de antecedęncia acabados de indicar reportam-se, ou seja, devem ser contados a partir do termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação (artigo 1097.º, n.º 1 e 2).

No caso de o senhorio exercer o direito de oposição à renovação automática do contrato, nos termos acabados de referir, fica o arrendatário com o direito de o denunciar a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedęncia não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato (cf. artigo 1098.º, n.º 4).

Também foram alterados os prazos de antecedęncia mínima com que o arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato e que são os seguintes:

a) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;

b) 90 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano ou inferior a seis anos;

c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;

d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior seis meses.

Também neste caso, os prazos de antecedęncia acabados de indicar reportam-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação (artigo 1097.º, n.º 1 e 2).

O arrendatário pode porém denunciar o contrato a todo o tempo, decorrido que seja um terço do prazo de duração inicial ou da sua renovação, mediante comunicação ao senhorio com a antecedęncia mínima seguinte:

a) 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano;

b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a um ano. (cf. artigo 1098.º, n.º 3).

No caso dos contratos de arrendamento com duração indeterminada, após seis meses de duração efetiva do contrato, pode o arrendatário denunciá-lo, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio com a antecedęncia mínima seguinte:

a) 120 dias do termo pretendido do contrato, se, à data da comunicação, este tiver um ano ou mais de duração efetiva;

b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se, à data da comunicação, este tiver até um ano de duração efetiva; (artigo 1100.º, n.º 1).

Departamento Direito Comercial e Societário | (Portugal)

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