El derecho de adquisición de la propiedad por usucapión

VolverNo es extraño que en los despachos de abogados se acerquen clientes interesados en asesorarles en cómo recobrar o adquirir una propiedad inmobiliaria que durante años y hasta decenios había sido ignorada.

Al respecto, la mala información con la que el cliente acude al despacho lleva a considerar que la posesión de un bien inmueble o la falta de posesión del mismo, por aparente abandono del propietario que figura en el Registro de la Propiedad puede conllevar la adquisición del dominio sobre la misma transcurrido un tiempo determinado. En este sentido, en el departamento de Derecho Procesal y Arbitraje de Madrid no sólo le informamos que tal vía de la adquisición de la propiedad es posible, sino también de sus requisitos, sin los cuales no es posible adquirir tal dominio. Por ello, procedemos a detallar dicha institución de adquisición de la propiedad así como sus caracteres, requisitos y hasta medios de prueba para demostrar, ante un tribunal, el cumplimiento de cada requisito exigido por la Ley.

A) La usucapión. Su origen y regulación

La institución de la usucapión tiene su antecedente en el Derecho romano y su admisibilidad en la actualidad requiere la demostración de todos los requisitos que exige la Ley. Al respecto, debemos tener en cuenta que la Ley establece 2 tipos de usucapión o formas de adquirir; la usucapión ordinaria y la usucapión extraordinaria. Ambas instituciones tratan de obtener un mismo fin; el reconocimiento, jurídico, de una situación consolidada en la realidad cotidiana; la pertenencia de bienes a quien los posea.

B) La usucapión ordinaria. Requisitos

En cuanto al primer tipo de usucapión, denominada ordinaria, la Ley establece el cumplimiento –y demostración, en un procedimiento-, de los siguientes requisitos;

• El derecho o la cosa que se pretende adquirir sea susceptible de ser usucapido. No debe olvidarse que existen derechos, personales, que no pueden ser usucapidos.

• La adquirir cualquier cosa, que sea susceptible de adquisición, ésta debe ser mediante la posesión, es decir, la detentación de la cosa que se desea adquirir en el patrimonio del interesado. En este sentido, no se puede considerar la posesión la mera declaración o intención de adquirir para sí mismo una cosa, cuando está siendo utilizada –poseía-, por otra persona. Resulta irrisorio, pero así ha ocurrido, que se entable alguna demanda en que se ha pretendido adquirir la posesión de un inmueble por usucapión cuando éste estaba siendo ocupado por terceros.

• Esa posesión ha de ser realizada de forma pacífica, esto es, que nadie discrepe de la misma, bien sea de forma extraprocesal –reclamaciones dirigidas al cese de esa posesión-, bien sea acudiendo a la vía judicial –haber entablado una demanda contra el poseedor-.

• Esa posesión ha de ser continuada, esto es, sin interrupción durante el tiempo. No interrumpida ni por el verdadero propietario ni por un tercero –reclamación del dominio, extraprocesal o entablando un procedimiento, etc.-.

• Esa posesión ha de ser inequívoca, es decir, que esté dirija a un bien concreto y delimitado.

• Que esa posesión se ejercite a título de propietario (que se revele la voluntad de ostentar un derecho de propiedad), por sí mismo (cuando el poseedor sea un mero detentador –ej. arrendatario, concesionario etc.–, no adquirirá la propiedad ya que este tipo de posesión se caracteriza por la conciencia de que se está poseyendo a cuenta de otro), y por terceros –comunidad de propietarios, Hacienda, Administración, etc.

• Ha de existir “justo título”, es decir, que la posesión que se está ostentando viene derivada como consecuencia de la suscripción de un negocio jurídico –contrato-, que, desde el punto de vista legal, permita la transmisión del objeto a un tercero. El concepto de “justo título”, se identifica con un contrato de uso del inmueble que puede ser cedido a favor de un tercero. Sobre dicho elemento debe tenerse especial prudencia pues en ocasiones el pretendiente a adquirir la cosa por medio de usucapión ordinaria suele “forzar”, la existencia de un contrato que trata de demostrar mediante declaraciones de “testigos”, cuya declaración puede ser un arma de doble filo si se pone a prueba ante un Tribunal su razón de ciencia, esto es; que el testigo pueda contestar, de forma congruente la pregunta; “¿Y Ud. por qué sabe que el anterior propietario le vendió esa cosa?”. Si el “testigo”, de la parte que pretende adquirir la cosa por la vía de la usucapión, alega algo así como “es que me lo ha contado el reclamante o pretendiente a adquirir esa cosa”, dicho reclamante o pretendiente a adquirir esa cosa lo tiene muy difícil que sea reconocido como tal por el Tribunal.

• Existencia de buena fe. Resulta ser el requisito por el cual se distingue la usucapión ordinaria de la usucapión extraordinaria. La buena fe en la usucapión consiste en la demostración de la conciencia del adquirente que la cosa es suya, es decir, que existe un error entre la realidad y lo que el adquirente consideraba. Dicho requisito es más fácil de lo parece demostrar en el procedimiento, pues el interesado de buena fe no se “esconde” de su actuación posesoria, sino que la hace pública –se presenta frente a terceros como propietarios-, y notoria –recoge las citaciones, paga impuestos, derramas, acude a las juntas de la Comunidad, etc.-.

• En el caso de bienes inmuebles, el transcurso de, al menos, 10 años desde que comenzó la posesión hasta la reclamación del propietario “de iure”. En el presente caso, la demostración del inicio de dicho transcurso de tiempo viene dada por la constancia probatoria de un hecho que acredite el uso de la cosa que se pretende adquirir por el interesado. En el caso de inmuebles, el criterio podría ser el empadronamiento, el pago de un recibo, etc. El Código Civil establece, en su artículo 1.960, que el nuevo poseedor unirá su posesión a la del transmitente o causante, sin tener que empezar necesariamente de nuevo. No sucederá lo mismo con la buena o mala fe, que, al ser subjetiva, no podrá transmitirse, sino que se tendrá en cuenta únicamente la del poseedor actual.

C) La usucapión extraordinaria

Por último, la usucapión extraordinaria es la segunda modalidad que no posee más que tres requisitos para adquirir la propiedad;

- La posesión

- Que esa posesión sea título de dueño y

- La duración de esa posesión durante un plazo mínimo de 30 años.

Por último, a usucapión es un fenómeno que exige una actividad continuada, por lo que, si ésta no se produce, queda interrumpida. Así, el Código Civil ve como causa de interrupción la desposesión durante un año, la existencia de actos jurídicos interruptivos –conciliaciones y citaciones judiciales salvo que sean nulas, desistidas posteriormente o absolutorias–, el abandono o la pérdida de la cosa que se pretende adquirir.

Departamento de Derecho procesal y arbitraje | Madrid (España)

 

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