Martes, 19 Diciembre 2017

Do início da contagem dos 3 anos de juros abrangidos pela hipoteca

VolverO Departamento de Contencioso Bancário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal, acompanha judicial e extra-judicialmente processos de crédito hipotecário e depara-se frequentemente com flutuações no que respeita à regra imperativa do artigo 693.º do Código Civil n.º 2, que limita a garantia hipotecária aos juros “relativos a três anos”.

Efetivamente a regra é perentória em afirmar “Tratando-se de juros, a hipoteca nunca abrange, não obstante convenção em contrário, mais do que os relativos a três anos”. Ou seja, salvo acordo em contrário, a garantia real da constituição de hipoteca sobre determinado imóvel só garante o pagamento do capital e acessórios registados e, relativamente a juros, só os respeitantes a 3 anos. Antes de tecer qualquer comentário sobre a problemática associada a este preceito, referimos que esta limitação temporal não faz qualquer discriminação quanto à natureza dos juros, por isso refere-se quer a juros remuneratórios como moratórios.

A questão fulcral, que se tem vindo a discutir, consiste em saber quando se inicia a contagem desse período de três anos dos juros abrangidos pela hipoteca, pois a lei não regula o termo inicial para a contagem desse período, nem determina se esses “três anos” se reportam a um período flutuante ou a um período rígido associado a determinado evento.

No seio das posições doutrinárias que abordam a questão temos algumas teses que vêm a ser assumidas:

1 – a tese que nos diz que “os três anos” são os mais antigos, “os contados desde o vencimento da dívida”;

2 - a tese de que os três anos são “os que se vencem em último lugar, os contados para trás desde a venda judicial”; por último

3 – a tese que admite a solução de que os três anos são fluídos e, portanto, “independentemente do período a que respeitam”.

A jurisprudência, nomeadamente o Supremo Tribunal de Justiça, por sua vez, tem-se dividido essencialmente em duas correntes principais. Dentro daquela que é a corrente mais consolidada e consistente, pronunciou-se no sentido de que a contagem dos três anos de juros abrangidos pela hipoteca se inicia com o incumprimento do devedor. A Outra corrente, também defendida pelo Supremo Tribunal de Justiça assume que os três anos de juros hipotecários não respeitam a um período preciso, podendo tratar-se dos três primeiros anos após o registo da hipoteca, dos três últimos, ou, simplesmente, dos juros de três anos independentemente de serem os primeiros ou os últimos.

Perante tais divergências assumidas, cremos que o mais assertivo para a identificação do inico da contagem do período de três anos, passa pela interpretação do artigo 693.º do Código Civil n.º 2. Efetivamente e, numa interpretação literal da norma, podíamos concluir que não existe qualquer relevância no período temporal, devendo contar-se os três anos fluidos, mesmo independente do início do seu vencimento. Mas, se olharmos para o elemento sistemático e teleológico do preceito legal em causa, este aponta para uma interpretação no sentido de que o início da contagem do período dos três anos de juros abrangidos pela hipoteca é o dia do vencimento e consequente exigibilidade dos juros. A corroborar este entendimento está o n.º3 do artigo 693.º do Código Civil que concede ao credor hipotecário a possibilidade de requerer o registo de nova hipoteca em relação aos juros em dívida que excedam os três anos. E esta permissão da atualização progressiva da extensão da garantia só se justifica considerando que o período inicial se reporta aos três primeiros anos do respetivo vencimento.

E ainda mais a dar força a este entendimento temos o elemento histórico da norma. A nova redação do artigo 693.º do Código Civil veio retirar a questão da fase judicial do centro do problema que existia, vindo estabelecer um período rígido de três anos quer eles decorressem antes ou depois da propositura da ação, assim para efeitos de contagem dos juros teríamos que nos cingir apenas à obrigação: ou se começam a contar no momento da constituição do crédito, ou no momento do registo da garantia ou no momento do incumprimento. A primeira hipótese não se pode conceber – imagine-se os mútuos gratuitos (que não contemplam juros remuneratório mas penas moratórios) ou os mútuos em que existem um carência inicial de juros. Também, e na mesma ordem de lógica, não seria congruente a contagem daquele prazo, com início na data do registo: pense-se num mútuo de longa duração – como por regra o é o empréstimo para aquisição de habitação própria, por exemplo, e no caso em que o mutuário só muito mais tarde na vida do empréstimo entra em incumprimento.

Assim, e com todo o respeito por diferente opinião, seguindo a lógica do exposto, ponderando o disposto no artigo 693.º, n.º 2 do CC, a sua razão de ser e finalidade, não podemos deixar de concluir que os juros serão devidos desde que (e desde quando) exigíveis, a partir daí se contando o período máximo de três anos, ou seja, os três anos de juros abrangidos pela hipoteca, são os que imediatamente se seguem ao vencimento dos primeiros juros.

Sem prejuízo desta limitação dos três anos, e como já supra dissemos (no sentido de que esta interpretação abona na posição aqui assumida) o disposto no n.º 3 do artigo 693.º C.C, concede ao credor hipotecário a possibilidade de requerer o registo de nova hipoteca em relação aos juros em dívida que excedam essas três anuidades, por forma a que a totalidade dos juros que se vão vencendo fiquem também hipotecariamente garantidos.

Departamento Derecho Bancario | (Portugal)

 

Belzuz Advogados SLP

La presente publicación contiene información de carácter general sin que constituya opinión profesional ni asesoría jurídica. © Belzuz Abogados, S.L.P., quedan reservados todos los derechos. Se prohíbe la explotación, reproducción, distribución, comunicación pública y transformación total o parcial, de esta obra, sin autorización escrita de Belzuz Abogados, S.L.P.

Madrid

Belzuz Abogados - Despacho de Madrid

Nuñez de Balboa 115 bis 1

  28006 Madrid

+34 91 562 50 76

+34 91 562 45 40

Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo.

Lisboa

Belzuz Abogados - Despacho de Lisboa

Av. Duque d´Ávila, 141 – 1º Dtº

  1050-081 Lisboa

+351 21 324 05 30

+351 21 347 84 52

Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo.

Oporto

Belzuz Abogados - Despacho de Oporto

Rua Julio Dinis 204, Off 314

  4050-318 Oporto

+351 22 938 94 52

+351 22 938 94 54

Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo.

Negligencias médicas Portugal

+351 968559667

PRIMERA CONSULTA GRATUITA


Asociaciones