Jueves, 26 Julio 2018

Compra e Venda de Imóveis em Portugal

VolverEste mês o Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal debruça-se sobre a transmissão da propriedade de imóveis em Portugal.

A Compra e Venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço (artigo 874.º do Código Civil).

A Compra e Venda tem como efeitos essenciais: (i) a transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito; (ii) a obrigação de entregar a coisa; (iii) a obrigação de pagar o preço.

A transmissão da propriedade sobre imóveis (rústicos e/ou urbanos) em Portugal por compra e venda é formalizada mediante escritura pública, celebrada perante notário, ou mediante documento particular autenticado, celebrado perante advogado, solicitador, câmara de comércio e indústria, oficiais de registo ou conservador.

A Belzuz Advogados recomenda que, antes da celebração da compra e venda, o comprador, diretamente ou através dos respetivos assessores jurídicos, verifique a situação comercial, legal, urbanística, ambiental e fiscal do ativo imobiliário que pretende adquirir.

Neste contexto, a Belzuz Advogados desenvolve auditorias (due diligences) cobrindo todas as referidas áreas, de forma a confirmar que sobre o imóvel em causa não incidem quaisquer ónus, encargos ou limitações (registados ou não junto da Conservatória do Registo Predial competente) ou que, existindo, a sua extinção é assegurada antes ou após a compra e venda (exemplo direitos de preferência ou hipoteca).

Caso se pretenda uma vinculação imediata das partes, a Belzuz Advogados recomenda que se celebre um contrato de promessa de compra e venda do imóvel que se pretende transacionar. Nestas situações, o contrato definitivo de compra e venda poderá estar condicionado ao cumprimento de um conjunto de obrigações pelas partes (ex. construção, licenciamento) ou à verificação de um conjunto de condições (ex. emissão de autorização de utilização relativamente ao imóvel).

Em caso de incumprimento pelo promitente-comprador, o promitente-vendedor poderá reter o montante recebido; caso seja este último a incumprir, terá o promitente-comprador o direito de receber em dobro os montantes por si pagos a título de sinal e princípio de pagamento.

As partes poderão igualmente acordar na sujeição do contrato promessa a execução específica em caso de incumprimento (i.e., obtenção de sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial da parte faltosa).

O contrato definitivo de compra e venda só pode ser celebrado após análise e confirmação, por parte da entidade celebrante, dos documentos que sejam exigíveis à sua instrução, atendendo ao tipo de negócio a celebrar e do imóveis a transmitir, bem como dos comprovativos do pagamento das obrigações fiscais inerentes.

Entre os documentos necessários à transmissão da propriedade sobre imóveis a Belzuz Advogados destaca, pela sua importância, a necessidade de exibição do alvará de autorização de utilização do imóvel ou do alvará de licença de construção do mesmo e comprovativo do respetivo pedido do alvará de autorização de utilização efetuado há mais de 50 dias (salvo se a sua construção for anterior a 7 de agosto de 1951, caso em que não será necessário cumprir estas formalidades).

Depois de celebrada a compra e venda é obrigatório efetuar o registo predial. Este destina-se a dar publicidade à situação jurídica dos imóveis, garantindo a segurança do comércio jurídico imobiliário. Vigora atualmente o regime da obrigatoriedade do registo predial de fatos que determinem a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou a modificação de direito reais sobre imóveis.

A falta de registo poderá implicar a falta de proteção do adquirente face e terceiros, bem como a impossibilidade de transmissão do imóvel por parte do adquirente. Atendendo ao principio da prioridade do registo, o direito registado em primeiro lugar produz efeitos perante terceiros e prevalece sobre os demais direitos incompatíveis de outros terceiros, ainda que estes tenham sido constituídos em data anterior à data do registo.

Uma última nota para realçar a importância do enquadramento fiscal da compra e venda de imóveis, para o qual o Departamento de Direito Fiscal da Belzuz Abogados está amplamente habilitado a assessorar os seus clientes.

A equipa do Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados é responsável pela consultadoria, assessoria, patrocínio e acompanhamento de Clientes na negociação e contratação, assim como na constituição e acompanhamento de veículos especiais para o investimento imobiliário. Presta assessoria em transações imobiliárias, reports e Due Diligences Imobiliárias, contratação particular e registo predial, gestão imobiliária e acompanhamento de sociedades de mediação imobiliária, administração e gestão de imóveis, incluindo acompanhamento de condomínios e respetivas administrações e assessoria na área dos empreendimentos turísticos e alojamento local.

 Telma Moreno Nunes Telma Moreno Nunes

Departamento de Derecho Inmobiliario | Portugal

 

Belzuz Advogados SLP

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