Da responsabilidade por dívidas ao condomínio na aquisição/alienação de fracções autónomas

VolverO tema aqui abordado consiste em apurar quem será responsável pelo pagamento de dívidas referentes a comparticipações para encargos de conservação e fruição das partes comuns do edifício, vencidas quando a fracção ainda era propriedade dos alienantes e, concomitantemente, quem irá figurar no requerimento executivo como executado: os anteriores proprietários, alienantes, ou o actual, adquirente.

O presente tema está inserido no âmbito das denominadas obrigações reais, ob rem ou propter rem, que se definem como vínculos jurídicos em virtude dos quais uma pessoa, na qualidade de titular de um direito real, fica adstrita para com outra à realização de uma prestação. Contrariamente ao que acontece com as obrigações de origem contratual ou delitual, em que o sujeito passivo do vínculo será, respectivamente, a pessoa que assumiu, por negócio jurídico, o dever de realizar determinada prestação ou a pessoa a quem a lei imputa determinadas consequências do facto ilícito danoso, nas obrigações propter rem o sujeito passivo determina-se por referência a um direito real.

Relativamente à questão de saber a quem deve a Administração do Condomínio exigir o pagamento de dívidas para com o Condomínio, em caso de alienação, há quem defenda i) a responsabilização do actual proprietário pelas dívidas para com o condomínio, vencidas anteriormente à aquisição ou propriedade (tese da ambulatoriedade): em caso de venda da fracção, as dívidas ao condomínio acompanham a fracção e passam a ser da responsabilidade do novo proprietário, mesmo que este as desconhecesse aquando da compra, operando-se, aqui, uma verdadeira sucessão na dívida; ii) há ainda quem defenda a exigência, pela Administração do Condomínio, do pagamento das dívidas para com o Condomínio, ao condómino-proprietário aquando do vencimento das mesmas (tese da não ambulatoriedade): as dívidas de condomínio deixam de ser ambulatórias após a sua constituição, porque não radicam na fracção, mas sim em certa pessoa, pelo que ganham autonomia em relação ao direito real de que são conexas.

Defendemos uma posição intermédia às atrás enunciadas (tese da ambulatoriedade não plena), nos termos da qual, por um lado, o novo condómino, ao adquirir a respectiva fracção, não fica automaticamente sujeito à obrigação de pagar as eventuais despesas do condomínio ou de conservação e fruição do imóvel em dívida, apenas respondendo pelas obrigações que se vençam após a sua investidura na qualidade de condómino, dado tratar-se de obrigações propter rem não ambulatórias, em que a pessoa do obrigado se determina por referência a um direito real, o que implica que, na grande maioria das vezes, o responsável pelo pagamento da dívida seja o proprietário que assistiu ao seu surgimento e que dela beneficiou. Isto justifica-se, pois estão em causa prestações destinadas a custear despesas habituais originadas pela utilização de serviços ou pelo consumo de bens necessários a assegurar a funcionalidade normal do condomínio, pelo que seria injusto fazê-las recair sobre o adquirente da fracção, uma vez que este não dispõe de quaisquer elementos objectivos que revelem ou indiciem a existência dessas dívidas e, por outro lado, tais despesas representam, em regra, a contrapartida de um uso ou fruição das partes comuns do edifício que aproveitaram ao alienante a quem, por conseguinte, deve competir o respectivo pagamento. Por outro lado, perante o caso de, entre a deliberação de realizar as obras e a conclusão da respectiva empreitada, mas antes de determinado condómino pagar a parte que lhe compete, proceder este à alienação da sua fracção, salvo acordo em contrário entre vendedor e comprador ou compromisso do vendedor, será o novo condómino o responsável pelo pagamento da parte do preço imputado à fracção em causa, dado que se considera que não faz sentido ser o alienante o responsável pela dívida, pois não retira dela qualquer contrapartida, em virtude de ter deixado de usufruir do gozo do prédio.

Departamento Derecho Administrativo | (Portugal)

 

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